Признание права собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности

Брусянина Евгения Игоревна,
ЧОУ ВПО «Омская юридическая академия» г. Омск

Как известно, гражданское законодательство претерпело некоторые изменения, часть из которых вступила в силу с 1 марта 2013 года. Наряду с изменениями появились и нововведения. Одно из таких нововведений касается появления презумпции добросовестности. Данный институт нашел свое выражение в п. 3 ст. 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ): «В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются». Кроме того,  принцип добросовестности был закреплен и в ст. 1 ГК РФ.

Введение данного положения имеет большое значение для гражданско-правового регулирования. Оно презюмирует разумность и добросовестность поведения участников гражданских правоотношений. Предполагается, что данное положение станет часто применимым в различных гражданско - правовых нормах. Одной из таких норм является приобретательная давность.

Институт приобретательной давности появился в российском гражданском законодательстве в 1991 году и получил свое выражение в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. На данный момент этот институт закреплен в ст. 234 ГК РФ.

Приобретательная давность является одним из оснований возникновения права собственности. С помощью данного института возможно приобрести как движимое, так и недвижимое имущество. Различие заключается в сроках приобретения. Для того, чтобы признать за лицом право собственности в порядке приобретательной давности, необходимо владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом – в течение пяти лет [1]. В случае если указанный срок не истек, владелец будет признан беститульным владельцем. Также необходимо учитывать тот факт, что срок владения предшествующим собственником также может быть включен в течение срока приобретательной давности, если имущество в данном случае перешло по специальному правопреемству. [2] Решая вопрос о возникновении права собственности в порядке приобретательной давности необходимо учитывать наличие обязательных условий, которые вытекают из ст. 234 ГК РФ.

Владение имуществом должно быть непрерывным. В то же время законом конкретно не установлены те обстоятельства, при которых течение срока исковой давности может быть приостановлен. Не является основанием для приостановления срока и предъявление иска об истребовании имущества.

Давностный владелец должен добросовестно владеть имеющимся у него имуществом. Ст. 234 ГК РФ не дает определения категории «добросовестности». Можно ли полагать, что давностный владелец добросовестно владеет имуществом, при том, что ему предъявляется виндикационный иск? Большинство ученых склоняются к предположению, что в данном случае уместно применение категории «не знал и не должен был знать» о незаконности своего владения. Все же на этот счет среди теоретиков имеются различные мнения. Например, М. И. Брагинский отмечает, что данную категорию необходимо применять по возможности [3]. В. Г. Нестолий полагает, что «отыскать содержание данного понятия – задача судебной практики» [4].

Также владение вещью должно быть открытым. В данном случае подразумевается, что давностный владелец не должен скрывать от общественности подобного владения имуществом.

Кроме того, владение имуществом должно производиться как своим собственным. Это означает, что давностный приобретатель должен владеть данным имуществом не по договору. Ввиду этого невозможно признать за лицом право собственности на основании приобретательной давности, если между сторонами заключен гражданско - правовой договор.

Только при наличии всех вышеуказанных условий за лицом можно признать право собственности на основании приобретательной давности.

Чаще всего к институту приобретательной давности прибегают при желании признать право собственности на земельный участок.

В данном случае это основание будет являться первоначальным способом приобретения права собственности у давностного владельца вне зависимости от прав предыдущего собственника.[6] В Земельном Кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ) нормативно не закреплено данное основание. В то же время в ст. 25 ЗК РФ предусмотрены гражданско - правовые основания возникновения прав на земельный участок. Тем самым ЗК РФ дает ссылку на ГК РФ. ГК РФ в свою очередь в ст. 8 указывает на то, что возникновение гражданских прав может возникать в силу судебных решений. Таким образом, принимая во внимание тот факт, что давностный владелец признает свое право в судебном порядке, можно сказать, что возникновение права собственности на землю в силу приобретательной давности также является основанием возникновения права.

Статья 234 ГК РФ также устанавливает определенный круг лиц, которые могут стать субъектами права собственности на основании приобретательной давности. Такими лицами являются граждане и юридические лица. Таким образом, закон исключает возможность возникновения права собственности посредством приобретательной давности у иностранных граждан, лиц без гражданства, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Исходя из этого, приобретательная давность распространяется только на частную собственность.

Важным является положение о регистрации. В случае если у лица, обратившегося в суд за признанием права собственности в силу приобретательной давности, отсутствует государственная регистрация прав на недвижимое имущество, то такое основание не будет являться препятствием для признания права собственности. В свою очередь, удовлетворение иска о признании права собственности в силу приобретательной давности будет являться достаточным основанием для внесения сведений в единый государственный реестр прав о  регистрации права собственности на данное недвижимое имущество.

На сегодняшний день часто возникают споры по вопросу применения института приобретательной давности на самовольную постройку. ГК РФ закрепил, что приобретение права собственности на самовольную постройку возможно лишь в случае, если земельный участок, на котором построено строение, находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании лица. В ином случае нарушаются права третьих лиц, что запрещено гражданско-правовыми нормами.

Исходя их разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ [7] право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на то имущество, которое принадлежит на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. При этом необходимо учитывать, что давностное владение должно быть добросовестным, то есть лицо, получившее владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что приобретение права собственности в силу приобретательной давности на самовольную постройку невозможно, так как давностный владелец изначально не имеет права собственности на земельный участок, на котором возведено строение. Данную позицию поддерживают и суды. В одном из кассационных определений [8] суд определил, что признание приобретательной давности не распространяется на самовольную постройку, которая возведена на неправомерно занятом земельном участке. В ином случае подобное признание права собственности означало бы легализацию самовольной постройки, а также закрепило бы за истцом права пользования земельным участком.

Учитывая имеющиеся проблемные аспекты в гражданском законодательстве, необходимо обратить внимание на тот факт, что суды различных инстанций крайне редко признают право собственности за лицом в силу приобретательной давности. Это объясняется тем, что зачастую очень сложно установить добросовестность владения.

Поэтому необходимо вернуться к тому тезису, с которого начиналась данная статья, а именно к тому, что до вступления в законную силу изменений в гражданском законодательстве за лицом не признавалась презумпция добросовестности. Ввиду этого суды неоднократно отказывали лицам в признании права собственности на основании приобретательной давности. В подтверждение этого можно привести решение Анапского районного суда.[9] Истец по данному делу  утверждал, что при покупке дома ему было передано 0,15 га земли из имеющихся 0,26 га. При этом 0,26 га полностью были огорожены забором. Посчитав часть земли никому не принадлежащей, истец добросовестно, открыто и непрерывно стал владеть земельным участком 0,26 га как своим собственным недвижимым имуществом более 15-ти лет, своевременно уплачивая налог на используемый земельный участок размером 0,26 га. Истец просил суд признать за ним право собственности на земельный участок в части, не принадлежащей ему на праве собственности в силу приобретательной давности. Суд в удовлетворении иска истца отказал, мотивировав это тем, что невозможно признать за лицом добросовестность владения земельным участком ввиду того, что истцу с момента начала владения было известно о его незаконности. 

Таким образом, ожидаются существенные изменения в судебной практике благодаря внесенным изменениям в статьи 1 и 10 ГК РФ. Предполагается, что в будущем подобные иски будут разрешаться в пользу истца. Станет намного легче признать право собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности, так как нормы законодательства требуют изначально считать лицо добросовестным приобретателем.

Список литературы:

1. ГК РФ п. 1 ст. 234
2. Пункт 3 ст. 234 ГК РФ
3. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С.112.
4. Нестолий В. Г. Критерии добросовестного узукапиента // Сибирский Юридический Вестник. 1999. № 1. С.42.
5. Предпринимательское право Российской Федерации / Под ред. Е.П. Губина, П.Г. Лахно. М.: Юристъ, 2003.
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. № 109.2010.
7. Кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда по делу № 33-1670 от 12 апреля 2011 года // СПС КонсультантПлюс.
8. Решение Анапского районного суда Краснодарского края по делу № 2-142/12 от 11 января 2012 года // СПС КонсультантПлюс.