Правовые аспекты легализации самовольной постройки

Гуральник Ксения Олеговна, студентка НОУ ВПО «Омский юридический институт»

Научный руководитель - преподаватель Е.Н. Маланина

Во все исторические периоды возникали ситуации, когда объекты недвижимости строились с нарушением действующего законодательства, что порождало проблемы легализации данной постройки. В наши дни тема самовольного строительства приобрела особую актуальность поскольку обусловлена особой важностью объектов недвижимости в жизни, как человека, так и государства и юридическими сложностями связанными с их созданием и оформлением прав собственности[1].

Во многих регионах проблема незаконного строительства является одной из главных. Важность и масштабность проблемы «самостроя», его правомерной легализации осознается властными структурами на всех уровнях.

Актуальность исследуемой проблемы также подчеркивают реформы, происходящие сейчас в области градостроительного, земельного и гражданского законодательства.

Пересмотр действующего законодательства по вопросам самовольной постройки не разрешил данную ситуация окончательно, а в определенном смысле даже усложнил процедуру оформления объектов самовольного строительства.

До сих пор, многие принципиальные и основные положения данного института остаются спорными, дискуссионными.

Как следует из ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации[2], самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать с ней другие сделки.

Можно выделить три основных вида самовольной постройки.

1. Постройки, которые находятся на земельном участке, который может быть не предназначен для целей строительства, т.е. участок имеет иное целевое назначение.

2. Постройки, возведенные с нарушением строительных и других норм. Участок может быть предназначенным для строительства, разрешение на строительство есть, но в процессе возведения постройки были допущены нарушения законодательства.

3. Постройки, в отношении которых отсутствует разрешение на строительство[3].

Самовольное строительство - это строительство без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта, с отклонениями от проекта, а также с существенными нарушениями основных градостроительных и земельных норм и правил. Причем, юридическое понятие самовольного строительства относится не только к новому строительству, но и к реконструкции и даже, в определенных случаях, к простой перепланировке помещений.

Самовольная постройка - не редкость в нашей стране. Она не отнесена к объектам гражданских прав, ее вовлечение в гражданский оборот не допустимо. Но гражданское законодательство характеризует ее как один из способов приобретения права собственности. Самовольная постройка, занимая интересное место в гражданском праве, имеет огромное практическое значение в нашей стране. Это явилось следствием многочисленных нарушений при создании объектов недвижимости.

До 1 сентября 2006 г. право собственности на самовольную постройку могло было быть признано за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, но с условием, что земельный участок, на котором возведено самовольное строение, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Такое же право принадлежало и собственнику земельного участка. Но Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»[4] указанное положение законодателем изменено.

Согласно внесенным поправкам в настоящее время право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином установленном законом порядке только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Обратимся к причинам самовольного строительства, которых на сегодняшний день не мало.

Во-первых, сложность и неоднозначность правовых механизмов, действующих на всех стадиях строительства. Одни вопросы самовольного строительства отражены законодателем слишком громоздко, другие – не раскрываются вообще, либо излагаются без нужной точности, освещенности вопроса. Зачастую, нормы гражданского права противоречат земельным и градостроительным нормам. Это порождает излишнюю инициативу региональных и местных властей. В итоге, решение важных вопросов зависит от государственных органов субъектов Российской Федерации, либо от органов местного самоуправления, а не от предписаний закона.

Во-вторых, это бюрократические барьеры государственных органов, с которыми сталкиваются физические и юридические лица, желающие заняться строительством. Сроки, в которые можно пройти все стадии согласования документов и получить необходимые разрешения, исчисляются не месяцами, а годами. Не обходится здесь и без коррупции. От 10 % до 25 % от общей стоимости проекта может быть затрачено на взятки чиновников «для ускорения» процесса согласования необходимых для строительства документов.

Одной из острых проблем является сложная структура оформления и получение необходимых разрешений на строительство, исходя из практики, вследствие чего и создаются самовольные постройки.

Таким образом, с одной стороны будет достаточным отдельной законодательной базы, которая касается регулирования самовольных построек, а с другой стороны необходимо рассмотреть функциональность административных органов, наделенных компетенцией выдавать разрешение или осуществлять регистрацию.

В судебной практике возникают вопросы о том, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это. В законе данные вопросы также не регламентированы.

Долгое время узаконение самовольных построек относилось к одной из наиболее простых категорий судебных дел.

 Однако в последнее время законодательство и арбитражная практика по этому вопросу серьезно ужесточились. Как отмечалось ранее, этот процесс начался в 2006 году, когда были внесены изменения в статью 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, и возможность узаконить самовольные постройки была отнята у всех, кроме собственников земельных участков и тех, кому земля принадлежала на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.  

Следующим этапом ужесточения практики узаконения самовольных построек стал 2010 год, когда вышло подряд два разъяснения Верховного и Высшего Арбитражного Судов, в соответствии с которыми обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку стала подтвержденная попытка получения разрешения на строительство[5]. Больнее всего эти изменения ударили именно по коммерческим объектам, поскольку постройки, возведенные гражданами, суды  до сих пор не редко продолжают узаконивать в нарушение всех перечисленных норм.

Тем не менее, узаконение самовольных построек возможно и сейчас  (в том числе, это относится к объектам коммерческого использования). Обязательным условием положительного разрешения ситуации является наличие прав на землю. Однако сбор документов, необходимых для установления права серьезно усложнился, поскольку приходится проходить весь путь, необходимый для получения разрешения на строительство. Работа по узаконению самовольных построек стала значительно менее конвейерной, чем раньше.

Таким образом, при изучении новой редакции п. 3 ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации можно сделать определенные выводы. Гражданский кодекс Российской Федерации весьма неточно определяет пределы, в рамках которых постройка считается самовольной и указывает абстрактную возможность признания права собственности. Такая позиция законодателя способствует росту бюрократизма в нашей стране, а поэтому и весьма разнообразна судебная практика. Указанное выше это лишь очередной раз не характеризует наше государство, как правовое.

Список использованной литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

2. Елисеев Н.Г. Процессуальные проблемы судебной легализации самовольной постройки // «Законы России: опыт, анализ, практика». 2011. № 9. С. 5.

3. Коршунов Е.А. Проблемы легализации и оформления самовольной постройки // «Бюллетень нотариальной практики». 2008. № 5. С. 18.

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. 21 мая 2010. г. № 109. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. № 143 «Об Обзоре судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011 г. № 2.

5. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.