Особенности выселения собственника из жилого помещения

Д.Ф. Васильев, студент НОУ ВПО «Омский юридический институт»

Научный руководитель – преподаватель Е.Н Маланина

Гражданское право в России является одной из основных отраслей права, и регулирует огромное количество частных правоотношений между его субъектами, в том числе и в области жилищного права. В этой связи граждане РФ не редко сталкиваются с нарушением их гражданских прав, соответственно и с нарушениями их жилищных прав. Самый сильный титул обладания жильем – это собственность. Принцип неприкосновенности собственности является и одним из основополагающих начал российского гражданского права. Согласно пункту 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме как по решению суда при наличии оснований, ограниченный перечень которых не подлежит расширительному толкованию Таким образом, именно суд должен быть проводником государственной политики при решении вопросов, касающихся прекращения права собственности.

Правила принудительного прекращения права собственности на жилые помещения по российскому законодательству распространяются на собственников любого жилья (жилых домов, квартир, изолированных комнат в квартирах). В Германии, например, основания и специальный порядок лишения права собственности на жилье установлены для многоквартирных домов, состоящих из двух и более жилых помещений (квартир), находящихся в собственности различных лиц[1].

В соответствии с частью 1 статьи 293 ГК РФ прекращение права собственности на жилое помещение может иметь место, если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение.

Итак, если проанализировать эти положения статьи 293 ГК РФ, несложно заметить, что там грамматически выделяются два или три основания для прекращения права собственности на жилое помещение. Союз «либо», стоящий между оборотами «систематическое нарушение прав и интересов соседей» и «бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его разрушение», однозначно указывает на наличие двух самодостаточных условий применения данной нормы[2].

Другое дело – как толковать перечисленные через запятую словосочетания «использование помещения не по назначению» и «нарушение прав и интересов соседей». Восприятие запятой как знака, отделяющего одно от другого, будет означать самостоятельность и третьего условия. В таком прочтении содержание данного правила будет охватывать три варианта ненадлежащего осуществления прав собственниками жилых помещений, и за любой из них может последовать прекращение права собственности.  Имеется, однако, точка зрения, согласно которой следует рассматривать эту конструкцию не как перечисление, а как единое целое, в котором вторая часть уточняет первую и которое может быть сформулировано следующим образом: «использование помещения не по назначению, ведущее к нарушению прав и интересов соседей».

Однако с этими точками зрения вряд ли можно согласиться. Действительно, и при использовании жилого помещения в ущерб назначению (например, не для проживания, а для размещения склада продукции), и при бесхозяйственном обращении с ним права и законные интересы соседей в большей или в меньшей степени нарушаются. Однако влияние на права и интересы соседей может быть вовсе не связано с воздействием на само жилое помещение и его состояние (например, при совершении собственником действий, угрожающих жизни, здоровью или имуществу соседей).

Таким образом, следует выделять три самостоятельных основания принудительного прекращения права собственности на жилые помещения[3].

Первым из таких оснований, установленных в статье 293 ГК РФ, является использование жилого помещения не по назначению. Лишение права собственности на жилище по данному основанию является следствием нарушения собственником предписаний пункта 2 статьи 288 ГК РФ, в соответствии с которым полномочия владения, пользования и распоряжения жильем должны осуществляться собственником в строгом соответствии с целевым назначением жилого помещения – его предназначенностью для проживания граждан. Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться в соответствии с пределами использования жилого помещения, предусмотренными в статье 17 ЖК РФ: а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении промышленных производств, предприятий, учреждений без перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством, может повлечь неблагоприятные последствия, предусмотренные статьей 293 ГК РФ.

Кстати, в немецком законодательстве  прямо не предусмотрено такое основание для принудительного прекращения права собственности на жилье, как использование его не по назначению. Однако в том случае, если квартира используется таким образом, что остальным собственникам жилья в доме причиняются значительные неудобства, то это может повлечь применение к нарушителю процедуры принудительного отчуждения жилого помещения[4].

Статья 293 ГК РФ в качестве основания лишения прав на жилище предусматривает также систематическое нарушение собственником жилого помещения прав и интересов соседей. Указанное основание имеет место при неоднократном совершении собственником жилья противоправных действий, нарушающих социальные нормы общежития, в отношении других жильцов дома или квартиры (оскорбление, унижение человеческого достоинства, хулиганские действия).

Большинство населения РФ, на сегодняшний день, проживает в квартирах, находящихся в многоквартирных домах, что приводит к возникновению тесных, соседских взаимоотношений между собственниками жилых помещений. Нарушения в этой сфере гражданских правоотношений связаны, прежде всего, с нарушением одними соседями прав и законных интересов других соседей. Данные правонарушения выражены, в неправомерной эксплуатации правонарушителем жилой площади собственником, которой он является (в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25[5] а так же статьями 17 ЖК РФ ). За такие правонарушения предусмотрена административная ответственность в соответствии со статьями 7.21 и 7.22 Кодекса об административных правонарушениях [6](далее – КоАП РФ). Так же эта административная норма права может быть расширена и конкретизирована в нормативно – правовых актах субъектов РФ. Как, например, в статье 48 Кодекса об административных правонарушениях Омской области[7]. Санкции, прописанные в вышеупомянутых, административных нормах права, должны прекратить правонарушение и предупредить последующее подобное делинквентное поведение. Однако в ряде случаев это не приносит результата, так как некоторые правонарушители не реагируют на замечания и применяемые к ним штрафные санкции, со стороны органов власти, продолжая систематически нарушать законные права соседей. В подобных ситуациях должна вступать защитная санкция гражданской нормы права, прописанная в 293 статье ГК РФ, которая предусматривает отчуждение права собственность у лица систематически нарушающего права и законные интересы соседей. Собственники жилого помещения, чьи права регулярно нарушаются, могут обратиться в орган местного самоуправления с требованием рассмотрения данной жалобы на предмет нарушения их законных прав и обязанностей. В случае если, в результате рассмотрения дела были выявлены правонарушения, орган местного самоуправления имеет право подать исковое заявление в суд о прекращении права собственности правонарушителя. Но и эта норма на сегодняшний день является не эффективной, так если обратить внимание на судебную практику, то можно заметить тот факт, что за всю историю РФ было только одно судебное решение, в, котором суд в соответствии со ст. 293 ГК РФ вынес решение об отчуждении права собственности у правонарушителя. Районный суд города Первоуральска Свердловской области  принял решение в отношении Виктора Зотова о выселении из занимаемого им жилого помещения. Причиной неэффективности указанной выше нормы права, заключается в характере отчуждаемого права. Право собственности, прекращаемое в соответствии со ст. 293 ГК РФ, является конституционным правом, прописанным в пункте 1 статьи 40 Конституции РФ. Поэтому отчуждение может выть оспорено в целом ряде вышестоящих судебных инстанций, к примеру, дело ди-джея Виктора Зотова длилось уже более 4 лет, было предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ, а на данный момент оспаривается в Европейском Суде по правам человека. Исходя из вышеуказанной характеристики можно выделить следующую проблему, которая требуют решения: нарушение прав соседей собственником, использующим жилое помещение в противоречие требованиям ст. 293 ГК РФ, и невозможность их защиты

Решение данной проблемы, представляется только в совершенствовании законодательства, которое кардинально изменило бы сам механизм выселения до суда, то есть существует необходимость в изменении ст. 293 ГК РФ. Статья 293 ГК гласит: «…Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения». Необходимо подчеркнуть, что право заявления иска о прекращении права собственности предоставлено исключительно органу местного самоуправления. Стоит изменить норму права, в той части, согласно которой правом на обращение с заявлением в суд может только орган местного самоуправления, наделив этой возможностью тех лиц, чьи права непосредственно нарушаются.

В судебной практике случаи выселения соседей, нарушающих общественный порядок, правила содержания домашних животных, и т.п., являются, как отмечалось выше, единичными (иск мэрии г. Первоуральска о выселении собственника двухкомнатной квартиры В. Зотова, донимавшего своих соседей громкой музыкой, дело о выселении жительницы г. Юбилейного, проживавшей с 20-ю собаками в квартире по договору социального найма.)

Как показывает анализ современной судебной практики, под нарушением прав и интересов соседей судами, как правило, понимаются лишь нарушения, объектом которых является жилое помещение: нарушения планировки, переоборудование, ремонтные работы, новое жилищное строительство, реконструкция жилого помещения, препятствование в обеспечении соседей коммунальными услугами, и т.п. Таким образом, при всей серьезности проблемы, существующие механизмы обеспечения прав соседей в жилищной сфере, часто являются малоэффективными.

Таким образом, возможность борьбы с соседями существует, однако, отстаивать свои права все же бывает не так просто. Жалобы и суды могут отнять значительную часть времени и нервов, а также потребовать существенных средств, а в итоге остаться безрезультативными.