Новелла жилищного законодательства: институт найма жилых помещений жилищного фонда социального использования - проблемы правового регулирования.

Хоменко Татьяна Анатольевна,
ЧОУ ВПО «Омская юридическая академия», г. Омск

В комментарии к английскому  законодательству английский юрист Эдуард Кок впервые использовал фразу «Мой дом – моя крепость», которая в дальнейшем стала известна каждому из нас. Именно в своем доме человек чувствует себя спокойно и  защищенным. К сожалению, реалии жизни таковы – далеко не у многих людей существует возможность для приобретения собственного жилья, даже под ипотеку. Право на жилище гарантируется Конституцией РФ, а такой категории граждан как нуждающиеся оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов. Законодатель разрабатывает способы решения проблемы обеспечения жильем граждан. Так с 21 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». Вводится новый институт наймажилыхпомещенийжилищного фонда социального использования, так называемый некоммерческий найм. С возникновением нового института появляются, и  проблемы связанные с его реализацией, именно их мы подробнее рассмотрим далее в работе.

Прежде поясним, что собой представляет институт некоммерческого найма. Согласно статье 91.1. по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - лицо, указанное в части 1 статьи 91.2 настоящего Кодекса (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину, указанному в части 1 статьи 91.3 настоящего Кодекса (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 настоящего Кодекса, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом [1]. Такой договор заключается на срок от одного года до десяти лет, с право пролонгации, за исключением случаев, когда наниматель перестал соответствовать условиям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ. Предметом договора может быть только жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. Законодатель ограничил право нанимателя в части передачи жилого помещения в  поднаем и по договору безвозмездного пользования.

Что касается субъектов, которые имеют право на заключения такого договора. Жилые помещения по договору некоммерческого найма предоставляются гражданам, которые признаны в установленном Жилищным кодексом порядке нуждающимися. Подчеркиваем, что гражданин не должен быть признан малоимущим, однако ему надлежит соответствовать критериям нуждаемости и быть признанным таковым. Однако те лица, которые до 1 марта 2015 года встали в очередь для получения жилья по договору социального найма, автоматически становятся на учет по некоммерческому найму. Вследствие наличия указанного положения,складывается следующая картина. Целью введения данного института является обеспечение жилыми помещениями нуждающихся граждан, которые не могут претендовать на социальный найм, однако в силу объективных причин не имеют возможности для приобретения жилья. А в результате мы получаем смешение двух очередей и двух категорий граждан. К сожалению, как всем известно, лица, претендующие на жилые помещения по социальному найму получают их чрезвычайно долго. Таким образом, нуждающиеся граждане смогут получить жилое помещение в наемном доме через большой промежуток времени, либо вовсе остаться без него. Считаем, что необходимо исключить положение об автоматической постановке на учет граждан, которые встали на очередь для получения жилья по договору социального найма до 1 марта 2005 года.Подчеркиваем, что для категории малоимущих предусмотрен свой фонд жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма.
Необходимо отметить и социальную проблему в сфере некоммерческого найма жилых помещений. Так, согласно жилищному законодательству, в случае, если наймодателем является организация, ей предоставляется право предоставить 50 % жилых помещений под некоммерческий найм, а соответственно остальную часть сдать в аренду. Вследствие этого, вероятно возникновение конфликтов в решении вопросов по управлению наемным домом, так как разница в размере дохода между такими гражданами велика. К сожалению, в разрешении сложившейся проблемы законодатель бессилен. Он был вынужден пойти на уступки застройщикам, предоставив им право сдачи 50 % жилых помещений под коммерческий найм. Причина проста, необходимо простимулировать застройщиков, для реализации проектов по строительству наемных домов.

Резюмируя вышесказанное, хочется отметить действия законодателя направленные на обеспечение конституционных прав граждан. Безусловно, оценить эффективность введения нового института, возможно будет только со временем, однако и на начальном этапе его реализации существуют большое количество проблем. На данный момент пилотные проекты по строительству наемных домов уже запущены в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской области и Республике Алтай[2]. К сожалению, по данным опроса, проведенного в сети интернет, 62% респондентов в успех наемных домов не верят. Далее 11 % из них  считают, что застройщикам будет невыгодно возводить такие здания. По мнению 51% опрошенных, из-за различных злоупотреблений жилье в итоге может не дойти до нуждающихся[3].

Библиографический список:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Справочно правовая система КонсультантПлюс
2. Электронный ресурс: http://www.gazeta.ru/realty/2014/10/08_a_6253021.shtml (Дата обращения: 15.03.2015 г.)
3. Электронный ресурс: http://zakon.ru/Blogs/nekommercheskij_naem_zhilya_glavnye_momenty/13489 (Дата обращения: 15.03.2015 г.)