Смагина Марина Александровна,
Омская юридическая академия, г. Омск
Рост количества иностранных физических и юридических лиц на территории Российской Федерации, вызванный развитием международных экономических связей и центростремительными тенденциями мировой интеграции, влечет создание новых организационно-правовых норм, касающихся предоставления прав на недвижимость указанным категориям субъектов. В настоящее время законодательство, регулирующее отношения в данной сфере, содержит ряд противоречий и пробелов.
Первоначально Закон «О земельной реформе» (утратил силу) предусматривал, что иностранным гражданам земельные участки в собственность не передаются [1]. Аналогичное правило для указанной категории граждан содержалось в Законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (утратил силу) [2]. Однако Новый Земельный Кодекс установил, что иностранным гражданам могут быть предоставлены земельные участки в собственность за плату, кроме некоторых категорий земельных участков, в том числе, сельскохозяйственного назначения [3].
Как отметил П. Ф. Лойко (профессор, заслуженный деятель науки РФ), обеспеченность страны природными ресурсами - важнейший экономический и политический фактор развития национального хозяйства. Структура природных ресурсов, величина их запасов, качество, степень изученности и направления хозяйственного освоения оказывают непосредственное влияние на экономический потенциал[4]. В связи с этим особо интересно рассмотрение порядка защиты прав Российской Федерации и граждан РФ на земли сельскохозяйственного назначения, как на вид национального богатства.
В соответствии с законодательством Российской Федерации земельные участки сельскохозяйственного назначения могут предоставляться иностранным лицам и лицам без гражданства только на праве аренды, передача в собственность данной категории земель указанным гражданам не допускается [5]. В связи с этим, определенную проблему представляет собой возможность того, что иностранное лицо или лицо без гражданства может приобрести право или долю в праве собственности на земельный участок (его часть), принадлежность которого иностранным гражданам не допускается, на законных основаниях, например, по наследству. В соответствии со статьей 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такие земельные участки (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником в течение года со дня возникновения права собственности. В случае, если собственник не произведет в течение года отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, далее - Росреестр), обязан в течение десяти дней известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации. Указанный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок на торгах (конкурсах, аукционах). При отсутствии желающего приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо должно приобрести муниципальное образование.
Однако при реализации данной нормы могут возникнуть ряд сложностей.
Так, Росреестр, известивший орган государственной власти субъекта Российской Федерации о нарушении статьи 3 Федерального
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», фактически известил и о регистрации заведомо незаконной сделки с землей (регистрация подтверждает законность возникновения права собственности), то есть о преступлении, предусмотренном статьей 170 Уголовного Кодекса РФ.
В свою очередь, статья 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что сделка по купле-продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки публичным образованием, ничтожна. Следовательно, норма, предусматривающая продажу участка лицу, желающему его приобрести и содержащаяся в статье 5 указанного Закона, нарушает право преимущественной покупки участка публичным образованием. Это значит, что отчуждение земельного участка рассматриваемой категории в собственность физического или юридического лица, желающего его приобрести, невозможно посредством купли-продажи, а оказывается возможным только путем иных сделок, влекущих переход права собственности на недвижимость.
В дополнение к вышесказанному, стоит отметить, что сложности зачастую могут возникнуть при исполнении иностранным лицом, имеющим в собственности земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, требования органа государственной власти субъекта РФ о понуждении к продаже такого участка или доли в праве собственности на него с торгов. Процесс организации торгов включает в себя ряд формальных процедур, предшествующих самим торгам и требующим затрат времени. Учитывая то, что иностранное лицо, являющееся собственником земельного участка или доли в праве общей собственности на такой участок, постоянно проживает на территории иностранного государства, а срок временного пребывания в Российской Федерации для такого лица ограничен (90 дней), представляется, что указанный собственник физически не имеет возможности исполнить решение суда по отчуждению земельного участка на торгах.
Возмездная передача земельных объектов в государственную собственность, без проведения торгов для желающих приобрести такой объект, не только значительно упростила бы процедуру отчуждения, но и обеспечила бы суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы.
В свою очередь, законодательством Российской Федерации не установлено такое основание прекращения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, как выход из гражданства Российской Федерации. С одной стороны, право приобретения иностранными гражданами и апатридами земельных участков имеет ограниченный характер, с другой – граждане, утратившие гражданство, приобретали такие земельные участки, являясь гражданами Российской Федерации, не имея ограничения в их приобретении. Представляется возможным, предложить дополнить статью 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» пунктом, предусматривающим, что выход из гражданства Российской Федерации является основанием для отчуждения земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в течение года со дня выхода из гражданства. В таком случае земельный участок на возмездной основе передается в собственность Российской Федерации и может предоставляться гражданам, утратившим гражданство, только на праве аренды. Данная мера устранит пробел в указанной правовой норме.
Резюмируя вышесказанное, обеспечение защиты земель сельскохозяйственного назначения нуждается в упрощении механизма отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранными лицами и лицами без гражданства.
Список литературы:
- Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374 - 1 «О земельной реформе» // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.
- Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. № 348 - 1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
- Лойко П. Ф. К проблеме оценки природных ресурсов и земли как составляющих национального богатства страны // Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». № 2-3 (11-12). 2002 г.
- Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.