Риски рынка недвижимости и пути их преодоления

Понихидина Маргарита Владимировна,
ФГБОУ ВО «СГЮА», г.Саратов

Высокий уровень риска является характерной особенностью рынка недвижимости. Под риском понимается возможность отклонения реальных результатов операции в отрицательную сторону по сравнению с запланированными. И поскольку эта тема является весьма обширной, в данной статье мы остановимся на таких проблемах рынка недвижимости как:

1. применение предварительного договора купли-продажи объектов незавершенного строительства;
2. проблемы долевого строительства;
3. необходимость внесения дополнительных сумм, сверх сумм указанных в договоре.

Для снижения указанных рисков, в предварительном договоре купли-продажи объектов строящейся недвижимости срок окончания строительства должен быть определен либо календарной датой, либо истечением периода времени. Предварительный договор порождает неимущественные (организационные) обязательства сторон заключить основной договор [1, ст.429]. В качестве обеспечения обязательств по предварительному договору возможно использование неустойки и обеспечительных платежей[2, с. 270]. Если применение неустойки не вызывает споров, то выбор такого способа, как обеспечительные платежи, несет определенные правовые риски. Например, при заключении предварительного договора между застройщиком М. и дольщиком З. в нем не содержалось информации о цели расходования обеспечительного платежа. Застройщик М. использовал сумму обеспечительного платежа не для строительства, однако установить конечную точку расходования средств оказалось затруднительно. При указанных выше обстоятельствах дольщик З. не имел возможность доказать нецелесообразное расходование застройщиком средств, и при этом не мог требовать возврата обеспечительного платежа, следовательно З. потерял деньги. Для того чтобы избежать такого исхода, и для того чтобы при недобросовестности застройщика была возможность вернуть собственные средства, в интересах участников долевого строительства, вносить в предварительный договор условие о цели расходования обеспечительного платежа.

Также существует риск задержки завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию), причинами которой являются:

1) нецелевое расходование средств застройщиком (возведение других объектов, которые не предусмотрены договором долевого участия за счет средств дольщиков);

2) невыполнение участниками строительства своих договорных обязательств, вследствие чего возникают проблемы с поставками материалов или  выполнение работ субподрядчиками, что влечет расторжение с ними договоров и поиск новых участников строительства;

3) недостаточное финансирование строительства (застройщик рассчитывал продать все квартиры до завершения строительства и не желает вкладывать собственные средства в строительство объекта);

4) неправильное составление договора долевого участия (указывается плановый срок сдачи объекта или подсоединения его к городским или инженерным сетям, без указания конкретной даты)[3, с. 31].

Следует учитывать, что соблюдение плановых сроков не является обязанностью застройщика, если в договоре долевого участия не установлена его ответственность за несвоевременную сдачу объекта и применение в таком случае неустойки (и их размер).

Доплаты сверх сумм, указанных в договоре. Дольщики каждого десятого строящегося объекта в РФ сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключённым договором. Это может быть обусловлено тем, что в договоре не указан состав работ или затрат, включенных в стоимость 1м² жилья. Так, застройщик Х. выполнил благоустройство придомовой территории, при этом без предварительного уведомления дольщиков и данные работы не относились к основному строительству, однако застройщик включил их сверх первичной стоимости квадратного метра. Для того чтобы избежать возникновения данной проблемы, в договоре долевого строительства должно быть указано, что сумма, внесенная дольщиком, достаточна для завершения строительства объекта и введения его в эксплуатацию.

Также ситуация затянувшегося строительства может быть связана с общей ситуацией в стране, которая повлекла резкое увеличение стоимости строительных материалов, работ и услуг необходимых для строительства объекта. Однако, если такого рода риски и ответственность за них, не прописаны в договоре, то застройщик может пытаться обязать дольщиков нести дополнительные  расходы, и без ее внесения, строительство может перейти на стадию незавершенного. Для того чтобы этого не произошло, риски и ответственность за них застройщика должны быть четко прописаны в договоре.

Таким образом, зачастую оформление договоров долевого строительства производится не в пользу дольщика. Компании-застройщики всеми доступными путями пытаются обезопасить себя от возможных финансовых и иных рисков и не прописывают в договорах такие важные моменты, как:

• конкретная дата сдачи дома в эксплуатацию;

• фиксированная стоимость одного квадратного метра на весь период строительства;

• ответственность застройщика за несоблюдение условий договора.

Следовательно, для того чтобы избежать негативных для себя последствий и максимально снизить уровень риска рынка недвижимости, участники долевого строительства должны соблюдать все рекомендации, которые выше были указаны в данной статье, а также им необходимо быть очень внимательными при заключении как предварительного договора, так и в последствие основного.
 

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. [Электронный ресурс]: [от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009)]. // Российская газета. - 08.12.1994. - N 238-239. - Режим доступа: [Консультант плюс]

Научная и учебная литература

2. Карапетов А.Г. Неустойка как средство защиты прав кредитора в российском и зарубежном праве. – М.: Статут, 2005.

3. Маковская А.А. Предмет регулирования и действие во времени закона о долевом строительстве // Закон, 2006.