Ардашева Дарья Петровна,
г. Омск, ЧОУ ВПО «Омская юридическая академия»,
научный руководитель: Махиня Евгений Александрович
В настоящее время одним из оптимальных способов решить насущную проблему приобретения жилья является долевое участие в строительстве многоквартирного дома. Широкое распространение данного правового института актуализирует вопросы, связанные с правовым обеспечением возникающих в связи с этим правоотношений.
Существенными условиями договора участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются:
1) предмет договора, т.е. конкретный объект долевого строительства
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору [1].
Цена квартиры зависит от многих факторов, начиная от метража и заканчивая наличием или отсутствием балкона (либо лоджии). Связано это с тем, что оборудование квартиры балконом или лоджией повышает потребительские качества жилья (обеспечивает повышенную солнцезащиту, предоставляет дополнительное пространство для хранения лыж, велосипедов и т.п. вещей), но при этом требует от застройщика дополнительных усилий и затрат при проектировании и строительстве здания. То есть наличие балкона в квартире увеличивает ее потребительские свойства.
Согласно приложению «Б» к СНиП 31-01-2003[[1]]. Здания жилые многоквартирные, балконом признается выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка; в свою очередь, лоджия определяется как встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает.
Согласно ч. 5, ст. 15 Жилищного кодекса РФобщая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.[[2]]
В то же время, согласно Письму Минрегиона РФ от 09.10.2009 № 33350-ИП/08 «Об общей площади квартир»[[3]] общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3.
Следовательно, нас интересует вопрос, а можно ли учитывать метраж балкона, при расчете стоимости квартиры?
Кроме того, анализ судебной практики показывает, что и у судов нет единообразного подхода в решении данного вопроса и существуют противоположные точки зрения на предмет того, является ли площадь балкона составной частью площади квартиры и как следствие этого можно ли учитывать метраж балкона, при расчете стоимости квартиры?
Так, Вахитовский районный суд города Казани[[4]], решил, что площадь балкона (лоджии) входит в общую площадь квартиры. Аргументирует он это тем, что в соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а значит данное обстоятельство регулируется сторонами самостоятельно.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно, решению Верховного суда от 09.11.2011 г. № 1727[[5]] балконы, фасадные конструкции, являются общей собственностью дольщиков, а значит не входят в состав общей площади квартиры. Связанно это с тем, что именно балконная плита принадлежит всем собственникам, а уже пространство самого балкона, собственнику квартиры.
Противоположное решение принял Няганский городской суд ХМАО – Югра[[6]], который удовлетворил требования истца, о том, что расчет доли общего имущества многоквартирного дома, которую собственник жилого помещения должен оплачивать с целью её содержания, определяется исходя из общей площади квартиры, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Более того, положения ст. 290 ГК РФ, ст. 36 и 38 ЖК РФ о правовом режиме общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме дают повод некоторым юристам считать балконы (лоджии) имуществом, поступающим в долевую собственность дольщиков автоматически при приобретении индивидуального права собственности на квартиру, без необходимости осуществления каких-либо дополнительных выплат застройщику . Как установлено в пп. «в», «г» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме , в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), а также ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).[[7]]
Таким образом, налицо наличие коллизии норм права, что порождает отсутствие единообразия в толковании самих норм права, и соответственно возникают проблемы при вынесении судом решения. В связи с отсутствием в нашей правовой системе прецедентного права, напрашивается вопрос, каким образом восстановить единообразие в толковании и применении норм права к данным правоотношения?
На наш взгляд, решить данную проблему можно путем вынесения уполномоченного разъяснения высших судебных инстанций, по данным правоотношениям, в части возможности присоединения площади балконов (лоджий) к общей площади квартиры, в том случае, если данный объект спора переоборудован в жилое помещение, либо присоединен к таковому, путем утепления для использования как жилого помещения, а также в случае присоединения данного объекта к комнате, путем перепланировки и продления комнаты. В иных случаях, считаем нецелесообразным включать балкон (лоджию) в общую площадь квартира, на основании норм ЖК РФ, так как в неуказанных случаях данные объекты играют роль подсобного помещения, не связанного с непосредственным проживанием граждан.
Список литературы:
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Доступ из СПС КонсультантПлюс
- СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные" (приняты Постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 N 109) http://mobti.ru/stroitelnye-normy-i-pravila-snip
4. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=156594
- <Письмо> Минрегиона РФ от 09.10.2009 N 33350-ИП/08 <Об общей площади квартир> Доступ из СПС КонсультантПлюс
- Решение Вахитовский районный суд города Казани №2-2508/2012г. Доступ из СПС КонсультантПлюс
-
Решение Верховного Суда РФ от 09.11.2011 N ГКПИ11-1727 <Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим подпункта "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491>
Доступ из СПС КонсультантПлюс - Решение Няганский городской суд ХМАО – Югра от 11 августа 2011 года Доступ Росправосудие - https://rospravosudie.com/court-nyaganskij-gorodskoj-sud-xanty-mansijskij-avtonomnyj-okrug-s/act-100190935/
[1] СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные" (приняты Постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 N 109) http://mobti.ru/stroitelnye-normy-i-pravila-snip
[2] "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=156594
[3] http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=91644. <Письмо> Минрегиона РФ от 09.10.2009 N 33350-ИП/08 <Об общей площади квартир>
[4] Решение Вахитовский районный суд города Казани №2-2508/2012г. http://www.gcourts.ru/case/9102767
[5] Решение Верховного Суда РФ от 09.11.2011 N ГКПИ11-1727 <Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим подпункта "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491>
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_121862/
[6] Решение Няганский городской суд ХМАО – Югра от 11 августа 2011 года https://rospravosudie.com/court-nyaganskij-gorodskoj-sud-xanty-mansijskij-avtonomnyj-okrug-s/act-100190935/
[7] Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 14.05.2013) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_146576/