Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: вопросы эффективности

Тымчук Юлия Александровна,
Волгоградский государственный университет, г.Волгоград
Научный руководитель: Иншакова Агнесса Олеговна, доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского и международного частного права ВолГУ

Начиная с 2013 года, законодательство о нотариате подверглось масштабному обновлению. Основные новеллы в Основы законодательства о нотариате (далее – Основы), направленные на расширение полномочий нотариуса в сфере гражданского оборота недвижимости и повышение привлекательности нотариальной формы сделок с недвижимостью были внесены тремя федеральными законами: ФЗ от 21.12.2013 г. № 379-ФЗ (далее - Закон № 379), ФЗ от 29.12.2014 г. № 457-ФЗ (далее - Закон № 457), ФЗ от 29.12.2015 г. № 391-ФЗ (далее - Закон № 391), однако закрепления обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью так и не произошло.

О необходимости введения обязательной нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью в науке продолжаются дискуссии.  На наш, взгляд, нотариальная форма удостоверения сделок с недвижимостью обладает рядом преимуществ и в совокупности с государственной регистрацией прав сможет обеспечить общепринятые гарантии правовой безопасности сторонам сделки [3, с.37].

Главными аргументами противников являются чрезмерно высокая стоимость услуг и наличие декларативной ответственности нотариуса.

Сравним размер нотариальных тарифов и стоимость услуг риелтора. В Волгограде цены на услуги риелторов (агентств недвижимости, юридических фирм) различны: или договорные или варьируются в среднем от 4 до 10 тыс. рублей в зависимости от сложности дела [2].

За совершение нотариальных действий, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариальный тариф взимается в соответствии с налоговым законодательством (ст.333.24 НК РФ), для которых не предусмотрена -  в соответствии со ст. 22.1 Основ.

Например, проведем расчет тарифа за удостоверение такой распространенной сделки, для которой нотариальная форма является необязательной, как купля-продажа квартиры (таблица 1, цена сделки -  2 500 000 руб.).

Таблица 1

 

Ст.22.1 Основ в ред. Закона №379

Ст.22.1 Основ в ред. Закона №457

Ст.22.1 Основ в ред. Закона №391

Отчуждение лицу, являющему родственником

0,3% суммы договора, но не менее 300 р.

 

3 000 р. плюс 0,2% оценки недвижимого имущества, но не более 50 000 р.

до 10 000 000 р. включительно - 3 000 р. плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества

Расчет

2500000*0,3%

=7500

2500000 *0,2%

=5000+3000 = 8000

2500000*0,2%

=5000+3000= 8000

Отчуждению иному лицу

от 1 000 001 р. до 10 000 000 р. включительно - 10 000 р. плюс 0,75 % суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей

свыше 1 000 000 руб. до 10 млн. руб. включительно - 7 000 р. плюс 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 р.

свыше 1 млн. руб. до 10 млн. руб. включительно - 7 000 руб. плюс 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 млн. руб.

Расчет

1500000*0,75%=11250+10000= 21250

1500000*0,2%=3000+7000 = 10000

1500000*0,2%

=3000+7000=10000

Проведенные расчеты позволяют прийти к выводу, что нотариальный тариф за удостоверение сделки по отчуждению недвижимости лицу, не являющемуся родственником уменьшился вдвое, а лицу, являющему родственнику незначительно вырос.

Помимо оплаты нотариального тарифа за совершение нотариальных действий, установленного законодательством, нотариус, занимающийся частной практикой, имеет в силу ст. 15, 23 Основ, право взимать плату за оказание услуг правового и технического характера, конкретные размеры которых определяются Нотариальными палатами субъектов РФ.

Следует отметить, что невысокая стоимость услуг различных посредников не всегда является гарантом качественного выполнения услуг. Подтверждением этого является огромный массив судебной практики по оспариванию сделок с недвижимостью, заключенных в простой письменной форме [1].

Считаем, что нотариальный тариф за удостоверение сделок с недвижимостью должен устанавливаться в зависимости от уровня платежеспособности населения в конкретном субъекте РФ, а также быть дифференцирован в зависимости от категории плательщика. Что же касается платы за услуги правового и технического характера, то на наш взгляд, является целесообразным, установить критерии ее расчета как самостоятельного вида платежа в Основах, а представительные органы власти субъектов наделить полномочием по установлению их конкретных размеров с учетом социально-экономического развития субъекта и других экономических показателей. При этом в Основах следует указать на то, что оплата данного платежа является правом, а не обязанностью клиента. Однако прежде следует провести необходимые исследования для установления экономически обоснованных критериев и  размеров тарифов и закрепления их в законе.

Представляется, что говорить об абсолютном отсутствии недостатков нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, действительно, нельзя. В данной сфере существуют некоторые проблемы, требующие решения для того, чтобы обязательная нотариальная форма стала гарантом стабильности гражданского оборота недвижимости.

В случае причинения ущерба гражданину по вине нотариуса, полный имущественный ущерб возмещается за счет обязательного личного и коллективного страхования деятельности нотариуса, его личного имущества и средств Компенсационного фонда ФНП (выплаты будут производиться с 01.01. 2018 г.), что гарантирует покрытие ущерба любого размера. Однако, нотариус, исходя из содержания ст.18 Основ не несет ответственность за достоверность данных, содержащихся в правоустанавливающих документах, и объективно не может провести экспертизу подлинности некоторых документов, которые могут быть в действительности поддельными. Для решения данной проблемы следует п.2 ст.18 Основ изложить в следующей редакции: «Объектом страхования по договору страхования гражданской ответственности являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, по обязательствам: 1) связанным с мошенническими действиями стороны договора; 2) возникающим вследствие причинения имущественного вреда гражданину или юридическому лицу, обратившимся за совершением нотариального действия, и (или) третьим лицам при осуществлении нотариальной деятельности».

Требование об обязательной нотариальной форме для сделок с недвижимостью направлено на защиту имущественных прав граждан и его введение позволит исключить реализацию мошеннических схем на рынке недвижимости. Так, с целью повышения правовой защищенности сторон сделки с недвижимостью и минимизации их оспаривания в судебном порядке ст.42 Основ предусматривает право нотариуса использовать средства видеофиксации при совершении нотариальных действий. Несомненно видеофиксация обладает рядом преимуществ, однако это довольно дорогостоящая процедура, которая повлечет дополнительные  расходы нотариусов в случае, если она станет обязательной. Альтернативой может стать создание единой информационной системы с доступом к ней нотариуса, в которой будут содержаться судебные решения о признании граждан ограниченно дееспособными и недееспособными, а также информация о возбуждении производства в отношении конкретного гражданина о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным.

Таким образом, в законодательстве существуют необходимые предпосылки для возврата обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью, однако на наш взгляд, их недостаточно. Представляется, что для введения обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью следует, во-первых, провести эксперимент по ее введению в пилотных субъектах. Данная мера потребует внесения изменения в ГК РФ, в частности в ст. 8.1, абз. 1 п. 3 которой, возможно дополнить соответствующим предложением.

Снижение нотариальных тарифов, разработка критериев расчета тарифов за услуги правового и технического характера, внесение изменений в законодательство в части ответственности нотариуса позволят говорить о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью как гаранте стабильности гражданского оборота недвижимости.


Список литературы

  1. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2015 по делу № 33-47055/2015; Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 26.01.2016 № 33-1629/2016; Апелляционное определение Саратовского областного суда от 19.01.2016 по делу № 33-169/2016; Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2015 по делу № 33-47055/2015; Определение Свердловского областного суда от 15.01.2013 по делу № 33-501/2013 (33-16244/2012) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Послед. обновление 12.02.2016.
  2. Сопровождение сделок. // «Мегаполис-Волгоград» юридическая фирма. URL: http://megapolis-volgograd.ru/realty/sdelki-nedvizhimosty/  (дата обращения 22.02.2016 г.).
  3. Тымчук Ю.А. Преимущества обязательной нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью// Научно-практический журнал «Мы и право» №4 (29) декабрь 2015. – С.36-38.
4.5
Ваша оценка: Пусто Средняя: 4.5 (2 голосов)