Жумабаева Кымбатжан Даулетжановна,
ЧОУ ВПО «Омская Юридическая Академия», г. Омск
Верховным Судом Российской Федерации проведено изучение практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестного приобретателя, по искам государственных органов и органов местного самоуправления. 1 октября 2014 года Президиум Верховного Суда утвердил соответствующий Обзор судебной практики [1], где высказал свою позицию по этим спорам.
Правовое регулирование, до утверждения нового Обзора, в части истребования имущества у добросовестного приобретателя ограничивалось Главой 20 (Защита права собственности и других вещных прав) Гражданского кодекса РФ[5]. Но применение и толкование этих норм судами было разным, что приводило к некоторым сложностям как для специалистов, так и для простых граждан. Чтобы привести судебную практику к единообразию, Верховный Суд, исследовав определенный круг дел, выпустил обзор, который помогает гражданам формировать свою позицию до возникновения спора, и на который ориентируются нижестоящие суды.
Рассмотрим основные положения Обзора и выясним, насколько они разрешили возникшие проблемы на практике.
Во-первых, Верховный Суд определил условия добросовестности приобретателя, которые суд должен установить:
1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
А также при наличии правомерных притязаний третьих лиц, о которых известно приобретателю, его добросовестность исключается. Из вышесказанного следует, что бремя доказывания лежит на стороне ответчика, так как установление факта выбытия имущества истца – понятие объективное и вероятнее всего презюмируется. Тогда как гражданин, доказывающий свою добросовестность перед государственным органом или органом местного самоуправления, оказывается слабой стороной, что требует дополнительных гарантий и защиты со стороны государства.
Во-вторых, в новом Обзоре устанавливается то, что наличие записи в ЕГРП о праве собственности продавца не является доказательством. Исходя из этого, ответчику необходимо иными способами доказать, какие меры он предпринял, чтобы убедиться в правомерности наличия имущества у данного собственника. К ним можно отнести: ознакомление с документами на недвижимость, основания возникновения права собственности у настоящего владельца, непосредственный осмотр имущества, наличие обременений. Хотя, казалось бы, что запись в ЕГРП должна служить основным и неопровержимым доказательством. Поэтому при покупке недвижимого имущества следует проверять все документы как у продавца, так и у его предшественников. А также обращать внимание на обстоятельства, вызывающие сомнения в отношении права продавца на его отчуждение. Иначе приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.
В-третьих, Верховный суд указал, что последствием сделки по отчуждению имущества не собственником добросовестному приобретателю является виндикация, то есть возврат имущества из чужого незаконного владения, а не двусторонняя реституция. Это очень неблагоприятное последствие для граждан, у которых возможность покупки дома или квартиры не велика и возникает только раз в жизни.
В-четвертых, рассматривается две ситуации, когда важно установление воли собственника[2]:
- жилое помещение выбыло из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в результате действий лица, которое не имело права его отчуждать;
- имущество выбывает от собственника в результате его собственных действий.
В первом случае уполномоченный орган не совершает каких-либо действий по отчуждению. Это происходит вследствие использования фиктивных документов владельцем недвижимости, который на самом деле не является собственником, при продаже этого имущества. Во втором случае воля собственника не нарушается, он сам подписывает документы по отчуждению, имеет возможность их проверить. Так, невозможно истребовать приватизированное имущество, если уполномоченные на то органы сами подписали документ. В Постановлении ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. (дело "Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации") (жалоба № 7097/10)[4] говорится о том, что, если установлена вина уполномоченных государственных органов, то риск за их ошибки должно нести государство. Поэтому имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя.
Далее Верховный Суд разграничил применение судами последствий истребования имущества из чужого незаконного владения и последствий признания сделки недействительной. Последнее не применяется, если государственный орган или орган местного самоуправления не проверили соответствие действительности и не проявили должной осмотрительности. Воля собственника в таком случае не нарушается, следовательно, истребовать имущество нельзя.
Что касается сроков исковой давности, то применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, составляющий 3 года. Запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении прав[3]. Момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела.
Таким образом, Обзор судебной практики разрешил некоторые вопросы по истребованию недвижимости и дал разъяснения по применению норм Гражданского кодекса РФ нижестоящим судам. Однако он во многом показал уязвимость положения добросовестного приобретателя в сделках с недвижимостью. Покупатели должны самостоятельно защищать свои права в отношении приобретенного (приобретаемого) ими имущества.
Насколько граждане могут доказать свою добросовестность, если затребуют у продавца все документы? Ведь вполне возможно, что они окажутся поддельными. Обращение к государственным органам, органам местного самоуправления может оказаться безуспешным, так как на них не возложена обязанность предоставлять информацию о продавце.
В связи с этим необходимо включать в Росреестр сведения о договорах социального найма, передачи, дарения и другую информацию, которая одновременно будет являться доказательством о волеизъявлении государственных органов или органов местного самоуправления на отчуждение имущества. Следовательно, уменьшится количество споров между государственными органами, органами местного самоуправления и покупателями недвижимости, а также сократится количество преступлений, связанных с недвижимостью.
Список литературы:
-
Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 г.)
http://base.garant.ru/70756994/#ixzz3VN87LgVQ -
Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ – аналитическая статья Антона Филимонова
http://www.garant.ru/article/587274/#ixzz3VN8WUc2C
http://base.garant.ru/70189544/#ixzz3VN9cVqOH -
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 57)
http://base.garant.ru/1795065/#block_57#ixzz3VNAP6YhZ - Постановление Европейского Суда по правам человека от 6 декабря 2011 г. Дело "Гладышева против России" [Gladysheva v. Russia] (жалоба N 7097/10) (I Секция)
- "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 22.10.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.03.2015)