Земельный участок как 3D объект или к вопросу о создании в РФ системы 3D кадастра недвижимости

Негодаев Артем Александрович,
ЧОУ ВО «Омская юридическая академия», г. Омск

Законодательство Российской Федерации определяет земельный участок (далее ― ЗУ) как часть земной поверхности [1], то есть в двухмерном виде, в отличии от многих стран, где активно развивающиеся информационные технологии позволяют рассматривать ЗУ как 3D объект. Учитывая тот факт, что современные, сложные по строению здания и сооружения, инженерно-технические сети и коммуникации, расположенные не только над землей, но и под ней, точно так же как и мосты, дорожные развязки, проходящие над чужим ЗУ, невозможно полноценно и объективно отобразить в двухмерном виде, становится актуальной проблема введения 3D кадастра недвижимости, который способен решить насущные проблемы, касающиеся государственной регистрации недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" [2] в кадастр недвижимости (далее ― КН) вносятся сведения об объекте, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, что можно толковать как его основную цель. Исходя из этого можно сделать вывод о частичном несоответствии КН целям, для достижения которых он создавался, поскольку если отражение ЗУ путем нанесения точек границ на кадастровой карте позволяет определить его в плоскости, то подобное отображение иных объектов недвижимости не сможет в полной мере охарактеризовать их, учитывая сложность современных строений, наличие навесных балконов и т.д., следовательно 2D КН не отвечает современным требованиям и  не в состоянии объективно отображать информацию о недвижимости.

Если рассматривать ЗУ как трехмерную модель, то он представляет собой единое пространство над и под землей в своих границах. В России, исходя из ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ― ЗК РФ), ЗУ представляет собой лишь часть земной поверхности, а воздушное пространство над территорией государства [3] ― находится в полном и исключительном ведении Российской Федерации, как и недра, являющиеся федеральной собственностью [4], хотя, как верно отмечает Р. С. Бевзенко, п. 2 и 3 ст. 261 Гражданского кодекса Российской Федерации [5] (далее ― ГК РФ) уже дают предпосылки рассматривать его как трехмерный объект, так как в них говорится о том, что право собственности распространяется на  находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения, а собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц [6].

Рассматривая внедрение на законодательном уровне ЗУ в качестве 3D объекта, необходимо понимать, что это повлечет прекращение действия такого института как право на вещь, вместо которого появится право на трехмерное пространство с точным определением его границ [7]. Такое виденье ЗУ ― идеальное представление о праве недвижимости, которое гарантирует собственнику больший объем прав. Во-первых, у лица появится возможность владения пространством над землей (в допустимых пределах) и под ней при реализации возможности кадастрового учета участков недр. В таком случае, в вопросе, связанном с пересечением воздушного пространства, разумно будет применить по аналогии положения п. 2 ст. 262 ГК РФ, в котором допускается свободное перемещение по участку, если он не огорожен либо иным способом ясно не обозначена возможность его пересечения. Во-вторых, в двухмерном пространстве с правовой точки зрения осуществляется владение лишь площадью объекта, тогда как в трехмерном всем объемом в рамках границ участка. В-третьих, появится возможность зарегистрировать в полном объеме вид из окна на окружающую местность (пример штата Калифорнии в США) [8], что обязывает других в будущем при застройке соседних ЗУ выкупить ваше право на вид из окна.

В настоящее время во многих государствах существует гибридный 2,5D кадастр, в котором при наличии неизменных вещных прав, регистрируются в трехмерном виде объекты недвижимости. В Швеции, например, существует пространственное деление, в котором 3D объекты недвижимости регистрируются по специальной процедуре, где к подземным сооружениям применяются аналогичные требования, как и к наземным объектам. Подобное явление вызвано возможностью предоставления подземных объектов в залог при выдаче кредита [9]. В Нидерландах регистрация вещных прав осуществляется на ЗУ и различные наземные объекты, в то время как подземные кадастровой регистрации не подлежат, но к ним применяется 3D-регистрация, после которой они обозначаются в качестве кодов «OB» или «OBD» [10]. Подобная регистрация устанавливает фактическое существование объектов в КН, но не порождает никаких прав собственности на них [11].

Рассмотрев различные аспекты данной проблемы, можно сделать вывод о более реальном переходе в России не к 3D КН, а к 2,5D, который позволит регистрировать недвижимость в качестве трехмерных объектов и даст возможность точно отобразить наземные и подземные коммуникации, а также мосты, автомобильные дороги, зеленые насаждения с целью их полной идентификации в качестве индивидуально-определенных вещей, объективного отображения в пространстве и справедливого налогообложения. Для реализации этого масштабного проекта необходимо внести ряд изменений в законодательство РФ. В частности, в ст. 6 ЗК РФ, в ГК РФ, в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", в Закон РФ "О недрах", а также разработать концепцию реализации программы органами исполнительной власти на федеральном уровне. Несмотря на то, что шаги в этом направлении предпринимались в 2011 году Росреестром [12] и Агенством кадастра, регистрации земель и картографии Нидерландов на территории Нижегородской области, 2D КН до сих пор в России продолжает существовать [13].

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44, ст. 4147.
2. Собрание законодательства РФ". 20.07.2015. № 29 (часть I), ст. 4344.
3. Ст. 1 Воздушного кодекса Российской Федерации: федер. закона от 19.03.1997 г. № 60-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 24.03.1997. № 12, ст. 1383.
4. Ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" // Собрание законодательства РФ. 06.03.1995. № 10, ст. 823.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30.11.1994г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32, ст. 3301.
6. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем // Вестник гражданского права. 2017. № 1. п. 37.
7. Репнина Н.С. Трехмерный кадастр недвижимости // «Инновационная деятельность: теория и практика». 2016. № (8)4. С. 6 - 10.
8. Малыгина О.И. Трехмерный кадастр - основа развития современного мегаполиса // «Интерэкспро Гео-Сибирь». 2012. т. 3, №1. С. 129 - 133.
9. Беляев, В. Л., Романов, В. М. Опыт и перспективы применения 3D кадастра при управлении градостроительным развитием подземного пространства // «Имущественные отношения в Российской Федерации». 2014. № 1. С. 53 - 76.
10. Ondergronds Bouwwerk: underground construction
11. Jantine Esther Stoter. 3D Cadastre (2004) // перевод с англ. Виниченко Е.В. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://masters.donntu.org/2010/igg/vinichenko/library/translate3.htm
12. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации
13. Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/press/news/v-rosreestre-sostoyalos-zaklyuchitelnoe-rabochee-soveshchanie-s-gollandskoy-delegatsiey-20-04/?sphrase_id=8227439