Крашенинникова Арина Сергеевна,
Омский государственный университет им. Достоевского, г. Омск
Обеспечение обязательств - традиционный институт гражданского права. Залог - один из классических гражданско-правовых институтов, имеющих многовековую историю, которые берут свое начало в римском праве. [3, с.335].
Как и многое в российском законодательстве, регулирование залога изменялось фрагментарно. И неудивительно, что залог являлся и является объектом пристального внимания ученых.
Согласно статье 336 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Одним из видов залога по предмету выступает залог права аренды.
Считаю необходимым – рассмотреть в рамках настоящей статьи проблему, связанную с залогом права аренды, в частности, касающуюся получения согласия арендодателя на заключение договора залога прав аренды.
По общему правилу залог права аренды допускается с согласия арендодателя, что предусмотрено в ст. 615 ГК РФ.
Отметим, что положения п. 2 ст. 615 ГК РФ получили широкое применение в практике. Это объясняется закономерным развитием и усложнением экономических правоотношений.
На данный момент законодатель неоднозначно регулирует данный вопрос.
Обратимся к Федеральному закону № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке» (далее – закон «Об ипотеке») в пункте 1.1 статьи 62 которого устанавливается, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
В то же время в статье 22 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указано, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Нетрудно заметить, что ФЗ № 102 и ЗК РФ по-разному регулируют вопрос о необходимости получения согласия арендодателя при передаче права аренды земельного участка в залог. Возникает вопрос: чем все-таки стоит руководствоваться в данном случае?
Понятия «согласие» и «уведомление» не являются тождественными. Если обратиться к толковому словарю С.И. Ожегова, под термином «согласие» понимается: 1) Общее единое мнение, достигнутое в результате обсуждения, переговоров; 2) Взаимное согласие, договоренность.
Если говорить о термине – «уведомление», то оно означает: 1) Документ, которым уведомляют о чем-нибудь; 2) Сообщить, известить о чём-л. [5].
Согласно Информационному письму № 90 от 28 января 2005 г., утвержденному Президиумом ВАС согласие арендодателя не требуется в случае, если собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывает одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды участка. [1].
Также следует обратиться к Постановлению Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором отмечается, что поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, получается, что нормы ЗК РФ о передаче прав аренды на земельный участок в залог выступают специальными по отношении к аналогичным нормам в законе «Об ипотеке».
Вместе с тем, в судебной практике встречаются случаи, когда не получение согласия, с учетом требований ст.157.1 и ст. 173.1 ГК РФ рассматривается как заключение оспоримой сделки. [2].
Толкуя положения п. 1.1 ст. 62 закона «Об ипотеке» ВАС РФ в Постановлении Президиума от 6 апреля 2010 г. № 10649/09 по делу № А41-25175/08 указал, что общее правило о необходимости получения согласия распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. [4].
Таким образом, практическое значение указанного разграничение сводится к тому, что отсутствие согласие должно порождать, по сути, оспоримую сделку, а отсутствие уведомления – иные последствия, не связанные с действительностью самой сделки.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что законодатель не спешит вносить поправки в ЗК РФ и в закон «Об ипотеке», т.к. нормы применяются для различных ситуаций.
Вместе с тем, учитывая, что Российская Федерация является страной романо-германской системы права, полагаю, что именно нормы закона должны быть скорректированы для целей правильного и единообразного правоприменения.
В п.1.1 ст. 62 закона «Об ипотеке» следует указать, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством.
В ст. 22 ЗК РФ указать, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если законом или договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Полагаю, что, таким образом, внесенные изменения позволят разрешить возникающие неопределённости в данных правоотношениях.
Литература
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" пункт 5 // СПС "КонсультантПлюс". URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51547/e1971d8c8cd9f02210b3a2ce2d7d45bfaa13adda/
- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 сентября 2015 г. N Ф05-12190/2015 по делу N А40-186017/2014 URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/FXmJLi6N5fX/
- Римское частное право. / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.,1996.С.335.
- Судебная система РФ, Электронная библиотека: Президиум ВАС РФ Постановление от 6 апреля 2010 г. N 10649/09 URL: http://sudbiblioteka.ru/as/text5/vasud_big_93320.htm
- Толковый словарь С.И. Ожегова URL: http://www.вокабула.рф/словари/толковый-словарь-ожегова/