Шевцов Иван Николаевич
Сибирский юридический университет, Омск
Кому доверить обслуживание своего дома — управляющей компании (УК) или товариществу собственников жилья (ТСЖ)? Однозначный ответ на этот вопрос найти, я думаю, сложно, так как свои плюсы и минусы есть при обеих формах управления многоквартирным домом (МКД).
По численности количество ТСЖ всегда будет опережать УК, потому что под контролем последних — одновременно более 2-3 домов, в отличие от ТСЖ, которые, как правило, управляют только одним домом с количеством квартир не более тридцати.
Прежде чем перейти к оценке преимуществ и недостатков обеих форм управления МКД, напомню, что ТСЖ — это товарищество собственников жилья, то есть некоммерческая организация, которая создана для того, чтобы жильцы могли сами управлять своим домом, а УК — юридическое лицо, которое занимается управлением дома профессионально (по крайней мере, так должно быть) и за деньги.
При любой форме управления, УК или ТСЖ, нужно понимать, что собственники жилья должны контролировать процесс обслуживания дома и сами принимать решения. В противном случае вы, вероятно, больше потратите на коммунальные и иные платежи и получите минимум услуг.
К преимуществам УК можно отнести следующие:
1. Компетентность сотрудников. Одно из важных преимуществ работы с управляющей компанией заключается в том, что её сотрудники на профессиональном уровне знают особенности и нормативы предоставления услуг, так, что если возникают споры с подрядчиками, представители УК, как правило, более компетентны. Руководство УК сдаёт квалификационный экзамен, а сама УК обязана получить лицензию. Но и ответственное ТСЖ всегда может нанять юриста и консультироваться с ним по всем необходимым вопросам.
2. Чёткий график работы. Все расходы УК чётко спланированы и происходят по графику: ремонт дома, уборка подъездов, уборка двора и т. д. При этом работы выполняются подрядчиками, которые охотней берут заказы у УК, чем, к примеру, у ТСЖ, так как контракты с первыми долговременные.
К недостаткам УК можно отнести следующие:
1. Более высокие расходы на работу УК. Если ТСЖ может заключить договор с банком и собирать платежи с жителей на свой счёт там, то для управляющих компаний, как правило, необходимо заключать договор с более легально существующими организациями. Поэтому для УК расходы на сбор платежей выше, но в действительности ТСЖ работает иначе, привлекая физических лиц для выполнения тех или иных работ по гражданско-правовым договорам.
2. Более высокие требования к подрядчикам, а, следовательно, более высокая цена контракта. Выбирая УК, вы автоматически принимаете и выбранных ею подрядчиков.
3. Меньшая гибкость в смене подрядчика. Тем самым если один подрядчик выполняет свою работу плохо, вы можете долго доказывать его некомпетентность, а УК — игнорировать ваше желание сменить компанию из-за уже заключённого долгосрочного контракта.
4. Оптимизация кадров – как следствие снижение качества оказываемых услуг.
К преимуществам ТСЖ можно отнести следующие:
1. Прозрачность и контроль финансов. Главный плюс ТСЖ в том, что его финансовая деятельность абсолютно прозрачна, и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент, т.к. ряд финансовых вопросов может быть отнесён к компетенции правления, в связи с этим процесс получения информации о расходовании денежных средств сокращается, в отличие от УК, деятельность которой нередко остаётся закрытой для собственников помещений в МКД и если УК работает недобросовестно, то жителям бывает очень непросто отследить, на что были потрачены их средства и сколько их поступило.
2. Коллективное решение вопросов. Возникающие вопросы можно решить, собрав собственников, которые являются членами ТСЖ, для голосования, вместо того, чтобы бесконечно доказывать УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта. Решения принимаются на совете жильцов, для этого потребуется присутствие более 50% собственников квартир, а в некоторых случаях — и двух третей.
3. Самостоятельный выбор подрядчиков. Жители сами поручают правлению выбор подрядчиков [4]. Не нравится, как конкретная компания оказывает клининговые услуги — просто нанимаете другую.
К недостаткам ТСЖ можно отнести следующие:
1. Более высокая ответственность при управлении домом. Создание ТСЖ предполагает, что собственники будут больше уделять времени решению вопросов, связанных с управлением домом. Хотя основное бремя руководства ложится, конечно, на плечи председателя правления. Также жильцам придётся выбрать квалифицированного, ответственного и честного председателя правления обязательно из числа собственников помещений в МКД, обладающего личной заинтересованностью и мотивацией сделать дом, в котором он живёт лучше, желающего остаться председателем правления и вести работу по благоустройству МКД, что сегодня большая редкость;
2. Работать с подрядчиками самим — сложнее. Некоторые разовые работы подрядчиков ТСЖ обходятся дороже, чем УК, так как компании часто не заинтересованы в одиночных заказах. У ТСЖ может не оказаться зарезервированных средств. Поэтому оплату услуг подрядчиков нужно будет постоянно держать на контроле.
Обязанность вести финансовую деятельность открыто является общим, как для УК, так и для ТСЖ. Сейчас УК и ТСЖ обязаны публиковать открыто всю информацию о своей финансовой деятельности: такие отчёты они должны размещать на сайтах ГИС-ЖКХ и Реформа ЖКХ, а за отсутствие там сведений предусмотрена административная ответственность.
Дополнительный доход. ТСЖ, так же как и УК может управлять общим имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу на фасаде и т. д.). Полученные деньги можно потратить на обустройство детской площадки или ремонт лифта.
Подводя итог, можно сказать, что объединение собственников в ТСЖ служит не только эффективному управлению многоквартирным домом, но одновременно с этим еще и улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт для совместного проживания [5].
На мой взгляд, представляется необходимым ввести в ЖК РФ норму, обязывающую председателя правления ТСЖ проходить подготовку по управлению МКД с получением по результатам сдачи аттестационного экзамена документ, аналогичный документу, предусмотренному для руководителей УК и тем самым повысить уровень управления МКД при таком способе управления как ТСЖ.
Какой в итоге выбор сделать между ТСЖ или УК - вопрос сугубо индивидуальный. Однозначно ответить на этот вопрос не получится, слишком много переменных и многое зависит от вышеупомянутых условий. Если среди жильцов дома имеются инициативные граждане, которые искренне желают оптимизировать траты (а не обворовывать соседей), и действительно могут обеспечить хорошую организацию обслуживания, переход на ТСЖ - это хороший вариант. Впрочем, никто не мешает направить усилия таких граждан на контроль работы УК, тем самым обеспечить более качественное и рациональное обслуживание своего дома.
Список использованной литературы
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019)
- «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019, с изм. от 10.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 26.07.2019)
- Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2012 г. № 94 «О внесении изменений в стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»
- Якубовская О. Ю. И тебе, и мене хорошо. (Проблемы организации и функционирования ТСЖ) / О. Ю. // Журнал Российское предпринимательство: ежемес. научно-практ. журн. - М.: Издат. дом "МЕЛАП", 2004г. № 3, с. 110-112
- Мишуринских К.Е. Управление собственностью на примере товарищества собственников жилья (ТСЖ) // Журнал Известия Российского государственного педагогического университета им. А. И. Герцена: - СПб.: Издат. «Российский государственный педагогический университет им. А.И. Герцена», 2010 г. № 124, с. 127-132
- Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011
- Юдина Е.В. Проблемы создания товариществ собственников жилья: юридические аспекты // Пробелы в российском законодательстве. - М.: Медиа-ВАК, 2014, № 2, с. 97-99