Зорина Марина Викторовна
Омская юридическая академия г. Омск
Право собственности на имущество гарантируется законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 209 уточняет содержание права собственности как право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Также на собственника возлагаются обязательства по его содержанию (ст. 210 ГК РФ).
В настоящее время особенно остро возникает вопрос о пользовании собственниками помещений в многоквартирном жилом доме помещений, относящихся к совместной собственности. В силу закона, данные помещения не могут быть выделены собственниками в натуре и пользование такими помещениями законодатель закрепляет как совместную, то есть по согласованию с остальными собственниками, по решению общего собрания. Однако такие помещения чаще всего имеют специальное назначение, которое не может быть изменено и использовано по-другому. Невозможно использовать помещение электрощитовой или помещения теплового узла под какой-либо склад и т. п.
Соседи часто отгораживают часть подъезда, подвального или чердачного помещения для устройства помещения индивидуального пользования (только для себя) не особо заботясь о том, что это является нарушением прав остальных соседей. Также собственники квартир в МКД выгораживают себе кладовые помещения в пролетах между этажами или непосредственно у мусоропроводов.
Постановление Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 «О противопожарном режиме» внесло изменения в правовую природу данных действий, подведя деяние по «самозахвату» площадей, или по согласованному с другими собственниками оборудованию мест общественного пользования под иное, не предусмотренное проектом, использование (кладовая) под административную ответственность, установив запрет складирования бытовых вещей на путях эвакуации.
Насколько правомерен такой законодательный запрет? Не ограничивает ли он собственников в правах свободного распоряжения имуществом? Имеет ли право эксперт выдать заключение об отсутствии пожарных рисков в случае оборудования кладовки в нише мусоропровода?
В самих квартирах часто собственники устраивают кладовки и шкафы, в которых хранят необходимые им вещи. Чем, по мнению законодателя, отличается помещение квартиры от части в общедолевой собственности, которая не наделена особым режимом «машинное отделение»? Если кладовая расположена между лестничными пролетами, которая ни коим образом не препятствует эвакуации людей при пожаре, а наоборот, не дает в панике забиться в угол и спрятаться, снижает засоренность в подъездах, ограничивая укромные места для забивания мусора, позволяя собственникам немного расширить полезное использование, имущества, за которое они несут расходы, оплачивая необходимые платежи. Ведь собственники несут расходы не только за содержание своей квартиры, но всего дома в целом. Может ли согласие собственников об изменении использования общего имущества путем предоставления части подъездов под личное пользование отдельных собственников для размещения в них бытовых вещей конкурировать с нормами закона?
Многочисленная судебная практика подтверждает наличие ограничений в пользовании общедомовым имуществом, так например: Омским областным судом по делу №33-3077/2018 отметено решение Кировского районного суда г. Омска, который посчитал что собственники вправе распорядиться общим имуществом и обустроить на межэтажных пролетах места хранения, в том числе общего имущества. В своем решении Омский областной суд сослался на нормы Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2009, Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390.
Следуя требованиям как Жилищного, так и Гражданского кодекса РФ, для того, чтобы возвести перегородку в подъезде, необходимо получить согласие всех собственников дома.
В то же время, суды иногда отходят от формального подхода к разрешению подобного рода споров. Если перегородка никому не мешает, не затрагивает ничьих прав и интересов, то суд может отказать в удовлетворении требования о ее демонтаже, чему также есть примеры в судебной практике. Речь идет, например, об отсекающих перегородках, образующих дополнительные тамбуры, которые устанавливаются собственниками перед входом в две или три квартиры. Такие перегородки перед квартирами выполняют дополнительную функцию, связанную с сохранностью имущества - электросчетчиков, а также кабельных и телефонных проводов. Указанные перегородки не создают препятствий другим собственникам в пользовании площадкой и примыкающими к ней лестницей и лифтом. Установленная перегородка должна при этом соответствовать требованиям пожарной безопасности.
Пример из судебной практики
По одному из дел, разрешая спор, суд установил что в многоквартирном доме на всех поэтажных площадках жильцами монтированы отсекающие перегородки. Аналогичное архитектурное решение предусматривает возможность монтажа таких конструкций – которые отсекают 2 тамбура слева и 2 тамбура справа. Суд учел что часть общего коридора, которая ограничена ответчиками не зарегистрирована за ними в личной собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности ответчиков на квартиры, уменьшение общего имущества в доме в результате монтажа таких перегородок не произошло.
Апелляционная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции указав на то, что, в действиях истицы, заявляющей требование о демонтаже перегородок, образующих дополнительные тамбуры перед квартирами, имеются признаки злоупотребления правом, ссылаясь на нормы ст. 10 ГК РФ, Суд также указал, что доказательств, подтверждающих нарушение прав истца, в связи с оборудованием спорных конструкций, не представлено. Суд в решении сослался на то, что само по себе устройство ответчиками перегородок в помещениях, являющихся общим имуществом собственников, не свидетельствует о нарушении прав истицы (извлечение из апелляционного определения Омского областного суда от 14.11.2012 по делу N 33-7139/2012).
Таким образом, судебная практика не дает нам решения проблемы пользования общедомовым имуществом. Законодателю необходимо обратить внимание на данную проблему и четко прописать ее решение. А в настоящее время, согласование намерений обустройства со всеми собственниками помещений МКД на общем собрании собственников помещений МКД минимизирует конфликтные ситуации, и соответственно судебные разбирательства.
Нормативные правовые акты
- Конституция Российской Федерации
- Жилищный кодекс Российской Федерации
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая, вторая, третья.
- Постановление Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 «О противопожарном режиме»
- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2009 № 170.
Основная литература
- Жилищное право Российской Федерации : учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / под ред. И. Л. Корнеева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Издательство Юрайт, 2016.
- Жилищное право Российской Федерации : учебник и практикум для академического бакалавриата / А. А. Титов. – 6-е изд., перераб. и доп. – М. : Издательство Юрайт, 2016.