Тенденции интерпретации понятия недвижимости высшими судами Российской Федерации

Диких Варвара Сергеевна,
НИУ «Высшая школа экономики», Москва

Введение

Современный Гражданский кодекс РФ содержит в себе несколько критериев классификации вещей. Известное даже простому обывателю деление вещей на движимые и недвижимые имеет большое значение не только в доктрине гражданского права, но и в сугубо практической сфере. В понимании человека, не связанного с юриспруденцией, недвижимость представляется как все, что выглядит как сооружение, здание, дом или земельный участок. Но если начать размышлять без специальных знаний о том, куда отнести футбольное поле, асфальт, яму, спутники в космосе, то, простая на первый взгляд, дихотомия движимости и недвижимости порождает множество вопросов. Тогда за дело берутся юристы, используя в качестве главного инструмента ст. 130 ГК РФ, которая была как раз создана для того, чтобы сделать это деление ясным. Но, как будет показано в моей работе, нормы этой статьи суды разных инстанций интерпретируют для себя по-разному, что, безусловно, служит основой для деятельности высших судов, которые призваны привести судебную практику в России к однообразию. Таким образом, хотя постановления Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ и не являются источником права, однако, они являются незаменимым дополнением к положениям кодекса.

Проблема понятия недвижимости является, пожалуй, фундаментальной среди всех вопросов, связанных с вещным правом. Даже регистрация недвижимости, сделки с ней – все это невозможно корректно описать и изучить без четкого осознания того, что же есть недвижимость. Уже беглый взгляд на законодательство выявляет нормы, при толковании которых вопрос о том, движимая вещь или нет, «встает ребром»:

1. Ст. 131 ГК РФ, сформулированная законодателем как «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней». Эта норма имеет значение не только для владельцев потенциально регистрируемого имущества, так и для представителей Росреестра, которые обязаны корректно применять ст. 130 ГК.
2. Ст. 295 ГК, гласящая, что «предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника». В данной ситуации неопределенность по поводу движимости вещи являет собой препятствие для нормальной деятельности государственного или муниципального унитарных предприятий.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, указывающее, что, хотя малолетние и имеют право на самостоятельное совершение сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, но принятие в дар недвижимости все же должно быть совершено от их имени их законными представителями. Несоблюдение этого правила может привести к ничтожности сделки (ст. 172 ГК).
4. Утратившая силу ст. 36 Земельного кодекса РФ долгое время порождала споры, т.к. предоставляла право собственнику недвижимости на льготных условиях выкупить находящийся под ней земельный участок.

И это ничтожно малая часть тех ситуаций, когда проблема понятия недвижимости имеет принципиальное значение на практике. В своей работе я проанализирую подход российских законодателей и правоприменителей к определению недвижимости, основываясь на сложившихся в практике прецедентах, кратко освещу методы, используемые в передовых зарубежных правопорядках, и в итоге рассмотрю позиции высших судов РФ по этому вопросу. Рассмотрение всех аспектов этой колоссальной для российского правопорядка проблемы было бы неразумно представлять в одной работе, так как оно требует глубокого анализа практики и доктрины, поэтому моя основная цель – показать, как вопрос о понятии недвижимости решается именно на уровне высших судов, то есть в Верховном Суде РФ и ранее в Высшем Арбитражном Суде.

Нормативное определение недвижимости

Итак, как было сказано, ст. 130 ГК является, по сути, единственной нормой, которая проливает свет на понятие недвижимости. Предлагаю использовать разделение на недвижимость «по закону» и «в силу природы», которое не раз предлагалось специалистами в данной области. Обнаружить недвижимость по закону достаточно несложно, так как она прямо поименована законодателем. Сегодня сюда относятся в частности подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (а в самой ранней редакции ГК еще космические объекты). Однако, несмотря на простоту этого метода детерминации недвижимости, встает вопрос, зачем законодатель отнес эти очевидно де-факто передвигаемые вещи в разряд недвижимых? Если целью служило принуждение к государственной регистрации, то к этому можно было бы прийти и другими путями, хотя бы прямо установив в законе обязательность этой регистрации. Признание недвижимым того, что на самом деле передвинуть довольно просто, - прием законодателя, который только порождает лишнюю путаницу в сознании как обычного человека, так и правоприменителя. Что же касается недвижимости «в силу природы», то определять на практике ее порой сложнее, чем недвижимость первого типа. К так называемой «естественной недвижимости» относятся земельные участки и участки недр. Конечно, стоит подчеркнуть, что объектом гражданского права, а в данном случае недвижимостью, являются именно участки земли и недр, а не земля и недра полностью (объекты публичного права, упомянутые в качестве таковых, например, в ст. 9 и ст. 36 Конституции РФ), ведь вещь должна иметь границы, иначе назвать этот объект вещью будет ошибкой. Также недвижимостью «в силу природы» может быть «искусственная недвижимость». Это «то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». С 2016 года в эту же категорию относимы и машино-места. Нередко цивилисты видят в данной норме противоречие или простое ее несоответствие современным технологическим реалиям. Широко упоминаются случай перемещения домов на улице Тверской при СССР и Андреевского моста в Москве, демонстрирующие, что здания некорректно относить к объектам, которые невозможно переместить без причинения несоразмерного вреда. В конце концов, формулировка, предложенная в статье, на практике порождает множество вопросов и споров, когда стороны различными путями или даже уловками доказывают суду, что имущество действительно неразрывно связано с землей или же наоборот его передвижение на самом деле не принесет ему ущерба. Как выяснилось, суды решают эти дела следуя определенным схожим паттернам, которые я предлагаю рассмотреть.

Подходы к решению поставленной проблемы судами

Роман Бевзенко, анализируя сложившуюся практику по определению судами недвижимого имущества, выделил 3 основных метода, которыми пользуются судьи.

Во-первых, учетный. Этот способ предполагает, что судья при разрешении дела просто проверяет наличие кадастрового паспорта на спорный объект. То есть по сути обязанность по определению недвижимости возлагается на представителя кадастрового учета, а судья полностью доверяет его решению. Однако, в ст. 25 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" нет такого основания для отказа в выдаче кадастрового паспорта как «потенциальный объект регистрации не является недвижимостью», поэтому факт наличия кадастрового паспорта не является достаточным доказательством факта недвижимости чего-либо. Однако, несмотря на это, суды используют учетный метод.

Еще один способ распознавания недвижимости можно назвать регистрационным. В данном случае внимание уделяется факту внесения спорного объекта в государственный реестр прав на недвижимое имущество. Однако, и этот метод нельзя признать верным, ведь запись в реестр вносится на основании кадастрового паспорта, то есть регистрационный метод можно назвать побочным от учетного. В них обоих суды игнорируют важную истину: вопрос об определении недвижимости – это вопрос права, а не факта. Делегируя свои обязанности по квалификации недвижимого имущества работникам Росреестра и безоговорочно доверяя им, судьи рискуют вынести решение, которое в будущем будет признано в надзорной инстанции неверным и отклонено. Такую ситуацию можно наблюдать в деле Азовского завода стройматериалов (дело №11052/09, рассмотренное Президиумом ВАС). Спор возник по поводу такого объекта как земляная насыпь на песчаной подушке. Ответчик настаивал, что этот холм является недвижимостью, следовательно, он имеет право и на находящийся под ним земельный участок. Суд первой инстанции воспользовавшись описанным регистрационным методом, подтвердил, что зарегистрированный в государственном реестре прав на недвижимость объект действительно является недвижимостью.

Теперь стоит рассмотреть сущностный подход к пониманию недвижимости, предполагающий довольно глубокий анализ каждой конкретной ситуации судьей. Этот способ следует называть наиболее корректным, так как он предполагает решение профессионалом правового вопроса, а не делегирование этих обязанностей тем, кто призван разрешать вопросы факта. Вернемся к делу Азовского завода стройматериалов. Действительно, если рассмотреть этот холм с точки зрения ст. 130 ГК, то, на первый взгляд, он обладает необходимыми признаками недвижимого имущества: он прочно связан с землей и перемещение насыпи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно. Однако, в данном деле ВАС применил сущностный подход иначе, написав, что «судам, основываясь на фактическом описании объекта, изложенном в заключении эксперта, следовало определить, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Кодекса, а именно, привели ли на данной стадии строительства выполненные обществом работы к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно [1]». То есть судьи надзорной инстанции поставили под сомнение даже тот факт, что эта насыпь является отдельным объектом. Позже, когда дело снова попало в I инстанцию, было вынесено решение, определяющее холм всего лишь как часть рельефа земельного участка, а не как самостоятельный объект. То есть судами была допущена ошибка даже не в определении движимости или недвижимости, а в квалификации чего-либо как объект или не объект.

Подобная ситуация сложилась в деле общества «Верево» (дело №4777/08, рассмотренное Президиумом ВАС), которое требовало признать за ним право собственности на такое недвижимое имущество как оросительная система, ссылаясь на ранее возникшие права на него (то есть возникшие до введения регистрационной системы). Общество ссылалось на то, что это сооружение неразрывно связано с землей и его невозможно переместить. С этими доводами согласились первые три инстанции, удовлетворив иск. Однако, позже Президиум ВАС отменил эти решения и принял следующую позицию: «Спорные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 Гражданского кодекса должны следовать судьбе этого земельного участка» [4]. По сути, Суд признал оросительную систему принадлежностью к земельному участку, на котором она находится, а не отдельным недвижимым объектом.

Современное понимание недвижимости в российском праве называют моделью единства судьбы, подразумевая, что помимо земельных участков недвижимостью являются и другие объекты, на нем находящиеся, но все они представляют собой отдельные вещи, обладающие «единой судьбой» [1, с. 4-8]. Это порождает ряд неудобств, например, что при совершении сделок с домом на участке необходимо в договоре указывать и регистрировать переход прав не только на участок, но и на сооружение на нем. Такого избежали западные правопорядки, где по модели «единого объекта» все сооружения, находящиеся на земельном участке, являются его частью, а значит, все это образует единый объект недвижимости. Например, Германское Гражданское Уложение, хотя и не дает точного определения недвижимости, но относит к ней земельные участки, их составные части, а также права на эти объекты [2, с. 18].

Однако, приближение к иностранному подходу можно заметить и в актах судов надзорной инстанции. Яркий пример – Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения". В п. 7 описано дело о негаторных требованиях истца-собственника земельного участка с незарегистрированной постройкой на нем. Ответчик же полагал, что раз эта постройка не зарегистрирована, значит, у истца нет прав для предъявления такого иска. Однако, Суд постановил, что собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка [5].

Похожую позицию ВАС занял и в деле Разиевского (дело №17085/12 Президиума ВАС). Он, арендуя у муниципалитета земельный участок с незарегистрированными постройками на нем, зарегистрировал права на эти сооружения на себя. Муниципалитет требовал признать эти права отсутствующими, что и сделал Президиум ВАС. В постановлении сказано: «Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены» [6]. Из этого кейса следует, что и стадион, и футбольное поле являются не самостоятельными объектами недвижимости, но обустроенными особенным образом составными частями земельного участка.

Заключение

Таким образом, российское правовое регулирование недвижимости является очень спорным и противоречивым, но высшие суды порой даже с использованием иностранного опыта стараются привести этот важнейший институт вещного права в порядок. Но, несмотря на это, судьи зачастую совершают ошибки, принимая движимость за недвижимость, часть вещи за самостоятельную вещь или вовсе признают недвижимостью то, что вещью не является. Вероятно, единственный способ поправить сложившуюся ситуацию – это пересмотреть нормы ГК о недвижимости, произвести небольшую «революцию» в этой сфере, заимствуя опыт более развитых правовых систем, при этом не забывая отечественное регулирование. И речь идет не о советском праве с государственной собственностью на землю и правами хозяйственного ведения и оперативного управления, а о современном ГК, по которому сегодня живет и развивается хозяйственный оборот, ведь если резко перейти от модели единства судьбы к единству объекта, то это может негативно сказаться на многих собственниках, арендаторах и других субъектах права.

Список использованной литературы и Интернет-ресурсов:

1. Бевзенко Р. Что такое недвижимая вещь? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2015.
2. Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Том I // М.: Издательство иностранной литературы, 1950.
3. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 января 2010 г. N 11052/09 // Сайт Garant.ru (http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12073859/#ixzz514rDXYQy)
4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 января 2012 г. N 4777/08 // Сайт Garant.ru (http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/55447392/#ixzz514wtrwN1)
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" // Сайт Consultant.ru (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_143244/)
6. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 17085/12 // Сайт Arbitr.ru (http://www.arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_5939eec9-978a-4bdc-bb73-6eb874fb44ea)