Лысенко Анна Юрьевна
ЧОУ ВО «Сибирский юридический университет», г. Омск
Объекты недвижимости как любые материальные предметы имеют стоимостную оценку, которая используется в разных сферах жизни общества. Поэтому в России существует большая нормативно-правовая база, которая позволяет разграничивать различные виды стоимости в зависимости от их основных целей и задач. Наибольший правовой и экономический интерес вызывают рыночная и кадастровая стоимость недвижимого имущества. Огромное количество споров о соответствии кадастровой и рыночной стоимости дают основания полагать, что вопрос о их соотношении остается открытым.
Для сравнения этих двух видов стоимостей необходимо выделить следующие основные критерии: нормативно - правовое регулирование; цель определения; основания и сроки проведения оценки; методы расчета.
Основным источником правового регулирования кадастровой стоимости является Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» [1]. Кадастровая стоимость устанавливается в целях налогообложения, поскольку на ее основе определяется налоговая база по земельному налогу и налогу на имущество. Также она устанавливается для определения размера арендных платежей и выкупной цены земельных участков, находящихся в публичной собственности.
Поскольку кадастровая стоимость определяется в рамках программы государственной оценки недвижимого имущества, то основанием для ее проведения является решение исполнительного органа субъекта РФ. Решение о проведении кадастровой оценки принимается не чаще чем один раз в три года и не реже чем раз в пять лет. Полномочия по проведению непосредственной оценки передаются субъектом РФ государственному бюджетному учреждению (ГБУ). Создание таких учреждений предполагает активное использование административных ресурсов, а, следовательно, и удорожание самой процедуры осуществления оценки. Субъект РФ несет субсидиарную ответственность по обязательствам ГБУ, связанным с возмещением убытков. Это положение подчеркивает заинтересованность государства в минимизации рисков, связанных с возмещением убытков за счет бюджетов субъектов РФ. Поскольку субъект РФ, является одновременно заказчиком проведения ГКО и учредителем исполнителя, он может осуществлять полный контроль за деятельность ГБУ, что ставит под сомнение реализацию принципа независимости оценки. В связи с этим возникает вопрос о наличии потенциальных государственных интересов в установлении завышенной стоимости, которое может привести к государственному нормативному ценообразованию на рынке недвижимости. [9].
Согласно Федеральному стандарту оценки № 4 (ФСО № 4) для определения кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, основанный на группировке объектов недвижимости со схожими экономическими характеристиками, а также на формировании математической модели [3]. С учетом особенностей назначения объекта оценки, вида его разрешенного и фактического использования, а также анализа рынка, определяется необходимый подход осуществления оценки. Допускаются случаи индивидуальной оценки определенных объектов, в отношении которых невозможно применить методы массовой оценки. Согласно Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке утв. Приказом Министерства экономических отношений от 12.05.2017 г. № 226 объект недвижимости оценивается исходя из предполагаемой возможности его отчуждения в условиях свободной конкуренции на открытом рынке [4]. Таким образом, можно сделать вывод, что в основе массового метода оценки кадастровой стоимости заложен рыночный механизм определения ценообразующих фактов. Однако на практике до сих пор не решена проблема, связанная с проведением правильного расчета значений ценообразующих фактов [6]. Еще одна сложность заключается в получении точной и достоверной информации о существующих на рынке подлинных ценах недвижимого имущества. Это связано с определенными мошенническими схемами, которые проводятся продавцами и покупателями с учетом различных целей [8]. Также не стоит забывать о том, что ГКО проводится на основании данных ЕГРН, в котором содержится немало технических и реестровых ошибок. На данный момент эта проблема не решена, поскольку вся ответственность за неправильное определение кадастровой стоимости из-за применения неточных сведений лежит только на ГБУ, а не на Росреестре [7].
Положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют рыночную стоимость как наиболее вероятную цену объекта, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции [2]. Основной целью определения рыночной стоимости является поддержание эффективного экономического оборота объектов недвижимости, который устанавливается посредством совершения сделок в отношении данных объектов. Предусмотрены также, установленные законом, обязательные случаи проведения оценки в отношении объектов принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям.
Рыночная оценка объектов проводится на основании договора по оказанию оценочных услуг, на основании определения суда или же по решению уполномоченного органа. Учитывая эти основания можно сделать вывод, что рыночная оценка, в отличие от кадастровой, ограничивается не нормативными, а договорными сроками. Данный вид оценки позволяет заказчику самостоятельно выбрать оценщика или оценочную компанию, что предполагает осуществление более объективной и независимой оценки.
Порядок определения рыночной стоимости устанавливается различными Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, № 2, № 3) и правилами оценочной деятельности. Рыночная оценка производится в отношении индивидуального объекта с учетом его фактического и наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость также как и кадастровая, определяется по усмотрению оценщика тремя методами: сравнительным, доходным и (или) затратным. Выбор того или иного метода осуществляется с учетом анализа особенностей конкретного рынка и различных характеристик объекта [5]. Однако в ФСО до сих пор существует некая неопределенность по поводу выбора того или иного метода оценки, подбора объектов-аналогов и их группировки, а также построения математической модели. Это приводит к тому, что оценщики могут злоупотреблять своим правом, намеренно завышая или занижая стоимость объекта. Ведь до сих пор актуальны споры, когда в отношении одного и того же объекта стороны предъявляют разные отчеты об оценке рыночной стоимости.
Проанализировав все выше изложенное, можно сделать вывод, что споры о соответствии кадастровой и рыночной стоимости небеспочвенны. Причина этого несоответствия кроется не в правовой природе этих стоимостей, а в несовершенстве методологической основы их определения и неполноте информационной базы. Решение этой проблемы с помощью замены института независимой оценки государственной кадастровой оценкой, на мой взгляд, не совсем верное. Осуществление государственного контроля путем создания ГБУ не будет способствовать повышению качества оценки. Потому что необходимо делать акцент не на субъектном составе оценки, а на разработке механизма получения достоверной информации об объектах и методиках проведения оценки.
Список источников:
- О государственной кадастровой оценке: федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru
- Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru
- Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4): приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015) [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru
- Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке: приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. от 09.08.2018) [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru
- Васильцов С. В., Попкова Галина Леонидовна, Ромаш Е. В. Особенности определения рыночной стоимости товаров для целей налогообложения // Имущественные отношения в РФ. 2009. №4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-opredeleniya-rynochnoy-stoimosti-tovarov-dlya-tseley-nalogooblozheniya
- Дубровский А.В., Ильиных А.Л., Малыгина О.И., Москвин В.Н., Вишнякова А.В. Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2019. Т. 24. № 2. С. 150-169.
- Кузеря В. Н. Основные проблемы системы кадастровой оценки и необходимость её изменения // Молодой ученый. 2019. №18. С. 225-226. URL: https://moluch.ru/archive/256/58544/
- Кулёва Е. В. Актуальные проблемы кадастровой оценки объектов недвижимости // Молодой ученый. 2018. №51. С. 127-129. URL: https://moluch.ru/archive/237/55009/
- Лобанова Елена Ивановна Монополизация государственной кадастровой оценки // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016. №1. С. 46-48. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/monopolizatsiya-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki