Нугуманова Ляззат Утеулиевна
ЧОУ ВО «Сибирский юридический университет» г. Омск
Одной из форм реализации права собственности на общее имущество собственниками в многоквартирном доме (далее – МКД) является коммерческое использование общего имущества. По решению собственников объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование третьим лицам. Наиболее часто общее имущество передается по договорам аренды отдельных нежилых помещений (подвальных, цокольных, первого этажа) под организацию офиса, магазинов, складов. Другие примеры – сдача в аренду холлов неиспользуемых запасных выходов дома в сторону улицы, которые могут быть обустроены под небольшие коммерческие точки с отдельным входом, установка платежных терминалов, оборудования операторов связи, размещение наружной рекламы.
Размер ставки содержания и ремонта жилого помещения ежегодно утверждается Администрацией города Омска в рамках полномочий, предоставленных органам местного самоуправления Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Этих средств недостаточно, т.к. управляющие организации вынуждены расходовать их на обязательные работы и услуги. Так, в частности, в Информационном письме Департамента городской экономической политики Администрации города Омска отмечено, что при расчете размера платы использован минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации [10]. Если обратиться к содержанию вышеуказанного Информационного письма, периодичность услуг и работ, учтенных в размере платы за содержание жилого помещения, установленном постановлением Администрации города Омска 25 июля 2019 года № 542-п «О плате за содержание жилого помещения» позволяет сделать вывод о том, что на улучшение комфортной среды в МКД средств недостаточно [5; 7]. Поэтому нужен дополнительный источник дохода, которым может стать общее домовое имущество.
Однако не все дома имеют потенциальные возможности для получения доходов от использования общего имущества. Например, удобное месторасположение на основных магистралях города, дома со свободной боковой частью (без окон), наличие объектов общего имущества и интереса коммерческих организаций к его использованию. Помимо этого, не все собственники готовы приложить усилия для извлечения прибыли от использования общего имущества и мириться с неудобствами, связанными с передачей объектов общего имущества в пользование третьим лицам.
Наиболее привлекательное коммерческое использование общего имущества – размещение наружной рекламы на доме в виде рекламы на крыше МКД, рекламы на фасаде и рекламных вывесок [6].
Приведем примеры из практической деятельности автора статьи. Так, например, размер арендной платы за поверхность на фасаде МКД в рамках договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции размером 4*9 м, общей площадью 36 кв.м. составляет 5500 рублей ежемесячно. Срок договора - 5 лет. И это притом, что дом находится не в центральной части города Омска. Экономическая выгода налицо. Или еще один вариант, когда в счет арендной платы владелец рекламной конструкции привлекает своих партнеров для ремонта фасада, замены окон в подъезде. Жильцы дома видят реальный результат использования общего имущества, снимается социальная напряженность, появляется заинтересованность в дальнейшем его использовании.
Вопрос законности размещения рекламных конструкций играет первостепенную роль, т.к. затрагиваются обоюдные финансовые интересы собственников общего имущества в МКД и коммерческих структур. За счет средств, заработанных на размещении рекламы, могут организовываются детские площадки, ремонтируются подъезды, меняются системы отопления и водоснабжения, обслуживается придомовая территория, производится озеленение и т. д.
Размещение рекламы в МКД с юридической точки зрения можно рассмотреть с двух сторон: Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Закон о рекламе) и жилищного законодательства.
Наружная реклама, размещенная на стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, — это рекламная конструкция. Порядок установки и эксплуатации рекламных конструкций определен ст. 19 Закона о рекламе. Согласно указанному закону для размещения и эксплуатации рекламной конструкции требуется соответствующее разрешение [8]. Выдачу разрешений на установку рекламных конструкций на территории города Омска осуществляет департамент имущественных отношений Администрации города Омска. Для выдачи разрешения необходимо согласие собственника недвижимого имущества либо иного законного владельца недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, а также заявление о выдаче разрешения на установку рекламной конструкции с приложением документов и сведений о внешнем виде, технических параметрах и территориальном размещении рекламной конструкции.
Кроме того, рекламная конструкция и ее территориальное размещение должны соответствовать требованиям технического регламента [2]. Органы местного самоуправления утверждают схемы размещения рекламных конструкций, в соответствии с которыми определяются места размещения рекламных конструкций, их типы и виды, установка которых допускается на данных местах. Схемы должны соответствовать документам территориального планирования и обеспечивать соблюдение внешнего архитектурного облика сложившейся застройки, градостроительных норм и правил, требований безопасности и содержать карты размещения рекламных конструкций с указанием типов и видов рекламных конструкций, площади информационных полей и технических характеристик рекламных конструкций [9; 13].
Отношения по использованию общего долевого имущества в многоквартирном доме (в том числе по размещению рекламы на фасаде жилого дома либо ином общем имуществе) регулируются ГК РФ и ЖК РФ.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. С точки зрения ЖК РФ размещение рекламной конструкции — это факт использования общего имущества третьими лицами . Состав общего имущества МКД установлен ст. 36 ЖК РФ и детально конкретизирован соответствующим Постановлением Правительства РФ [10].
При коммерческом использовании общего имущества МКД необходимо учесть следующие правовые аспекты:
1) передача в пользование общего имущества не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ);
2) определение круга лиц и ситуаций, которые подпадают под понятие коммерческого использования общего имущества.
Права и законные интересы можно считать нарушенными в случае:
- уменьшения размера общего имущества (не связанного с реконструкцией, проводимой с согласия всех собственников);
-возникновения препятствий нормальному функционированию и эксплуатации дома;
- нарушения технических регламентов и норм, в т. ч. противопожарных; отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников.
Решение о коммерческом использовании общего имущества собственников помещений в МКД и определение лиц, которые от их имени уполномочены на заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, принимаются на общем собрании квалифицированным большинством голосов (п. 3, 3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и оформляется соответствующим протоколом в обязательном порядке [12].
Такое решение является обязательным для собственников и других участников правоотношений в жилищной сфере. При отсутствии решения собственников третьи лица не имеют законных оснований для пользования общим имуществом или его частями. Анализ законоположений ст.ст. 44-48 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что жилищным законодательством не предусмотрено для собственников жилых помещений в МКД иной процедуры принятия решения о коммерческом использовании общего имущества, кроме как на общем собрании. Предполагаемое большое число участников, трудности в их оповещении, достаточное количество квартир в МКД, сдаваемых в аренду, собственниками, которые не делегируют свои полномочия по управлению общим имуществом в МКД арендаторам, не всегда высокая заинтересованность жильцов в участии в таких собраниях, сложность выработки коллективных решений, длительность проведения такой процедуры – все это делает ее не самым эффективным способом принятия решений через проведение общего собрания собственников помещений в МКД.
Кроме того, законодательно установлены достаточно высокие требования к кворуму общего собрания, количеству голосов, необходимому для легитимности решений общего собрания. В соответствии с ч.1 ст. 46 ЖК РФ легитимным признается согласие на возмездное использование общего имущества 2/3 голосов от всех голосов собственников дома, что должно составлять не менее 67%. Вышеуказанные обстоятельства создают серьезные препятствия к принятию коллективного легитимного решения относительно использования общего имущества в МКД [1].
Библиографический список
- Генцлер И.В., Прокофьев В.Ю. Концептуальные предложения по дальнейшему развитию института управления общим имуществом в многоквартирном доме сособственниками такого имущества // Имущественные отношения в РФ. 2018. №3 (198).
-
Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 52044-2003
«Наружная реклама на автомобильных дорогах и территориях городских и сельских поселений. Общие технические требования к средствам наружной рекламы. Правила размещения»:
принят постановлением Госстандарта РФ от 22 апреля 2003 г. N 124-ст: М.: Стандартинформ, 2009. - Гражданский кодекс Российской Федерации.
- Жилищный кодекс Российской Федерации
- Информационное письмо Департамента городской экономической политики Администрации г. Омска о применении постановления Администрации города Омска от 25 июля 2019 года № 542-п «О плате за содержание жилого помещения» // Третья столица — 2019. — 01 авг.
- Кузнецов, П.А. Современные технологии коммерческой рекламы / П.А. Кузнецов. – Москва: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2018. – 296 с.:
- Постановление Администрации города Омска от 25 июля 2019 года № 542-п «О плате за содержание жилого помещения» // Третья столица — 2019. — 26 июля.
- Постановление Администрации города Омска от 28.03.2012 г. № 462-п «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на установку рекламных конструкций на территории города Омска, аннулирование таких разрешений» // Третья столица — 2012. — 05 апр.
- Постановление Администрации города Омска от 7 мая 2019 г. № 348-п «Об утверждении положения о типах, видах, технических характеристиках и требованиях к местам размещения знаково-информационных систем на территории города Омска» // Третья столица — 2019. — 09 мая.
- Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Рос. газ. — 2006. — 22 авг.; Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2006. — № 34, ст. 3680.
- Постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме») // Официальный интернет-портал правовой информации— 2013. — 12 апр.
- Приказ Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (Зарегистрировано в Минюсте России 21.02.2019 N 53863) // Официальный интернет-портал правовой информации— 2019. — 22 февр.
- Решение Омского городского Совета от 25.06.2014 № 253 «О Правилах установки и эксплуатации рекламных конструкций в городе Омске, размещения рекламы на транспортных средствах, находящихся в муниципальной собственности города Омска» // Третья столица — 2014. — 03 июль.
- Федеральный закон от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе»