Матюшкова Дарья Николаевна
Омская Юридическая Академия, г. Омск
В кризис малые предприятия страдают сильнее, чем крупный бизнес. В связи с этим положения законодательных и нормативных актов, которые предоставляют субъектам малого предпринимательства (СМП) разного рода льготы и помощь являются актуальными. Одной из таких форм поддержки является преимущественное право приобретения арендуемых объектов недвижимости.
Основным законом, определяющим критерии отнесения юридического лица к субъектам малого и среднего бизнеса является Федеральный закон № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" [1]. Преимущественное же право на приобретения арендуемых объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности регулируется Федеральным законом № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"[2].
В сфере данного вопроса существует немало судебных споров, связанных с отказом субъектам малого предпринимательства в приватизации недвижимого имущества. Для возникновения преимущественного права на приватизацию, субъект малого бизнеса должен соответствовать условиям, содержащимся в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.
Спорные обстоятельства, по которым муниципальный орган может отказать в приватизации:
1) Если в течение длительного времени между предпринимателем и органом местного самоуправления заключен договор аренды, и соблюдалось фактическое непрерывное использование помещения, то соответственно можно сделать вывод о соблюдении предпринимателем условия реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ[2].
Обстоятельства дела №А60-46481/2018 от 07 ноября 2018 года:
Письмом от 23.07.2018 Департамент отказал заявителю в приватизации арендуемого имущества, указав, что между окончанием действия договора аренды от 01.11.2012 и началом действия нового договора аренды от 28.12.2017 заявитель использовал помещение без правовых оснований.
Судом установлено, что срок действия договора аренды истек 21.10.2017, новый договор аренды был заключен 28.12.2017.
После истечения срока действия договора аренды №39000422 и до 28.12.2017 общество «Фонд Радомир» продолжало владеть и пользоваться указанным помещением, что в частности подтверждается представленным в дело расчетом ДУМИ по арендной плате за фактическое пользование указанным объектом за период: январь – декабрь 2017 года. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Несмотря на подписание акта приема передачи имущества от арендатора к арендодателю, Общество продолжало использовать имущество и вносить за это соответствующую плату.
Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Ссылка Департамента в отзыве на то, что в период с 31.10.2017 по 28.12.2017 заявитель использовал помещение без правовых оснований, а потому условие о непрерывном пользовании не соблюдено, судом во внимание не принимается, Департамент не представил доказательств того, что им выдвигались возражения по поводу владения и пользования указанным объектом после расторжения договора от 01.11.2012.
Суд решил признать незаконным отказ Департамента по управлению муниципальным имуществом в приватизации объекта муниципального нежилого фонда [3].
2) Включение спорного объекта в перечень муниципального имущества, предназначенный для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории муниципального образования в период действия договора аренды указанных помещений является злоупотреблением правом со стороны органа, поскольку свидетельствует об осуществлении им прав с намерением не допустить выкупа обществом помещений, арендуемых с 2008 года [3].
Обстоятельства дела А04-7215/2018 от 26 октября 2018 года:
Общество обратилось в администрацию с заявлением о направлении в адрес арендатора проекта договора купли-продажи арендуемых помещений или мотивированного отказа. Письмом от 11.07.2018 № 5012 администрация сообщила обществу о невозможности заключения договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений вследствие их включения в Перечень муниципального имущества, предназначенный для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории муниципального образования города Тынды в соответствии с п.4 статьи 3 Федерального закона № 159 - ФЗ.
Арендованное заявителем имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не было включено.
Спорное муниципальное имущество, арендованное заявителем, включено в Перечень муниципального имущества, предназначенный для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории муниципального образования города Тынды (далее – Перечень), утвержденный решением Тындинской городской Думы, только 26.04.2018, то есть в период его нахождения в аренде у заявителя и после подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 02.02.2018.
Суд, исходя из фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу о том, что включение спорного имущества в названный Перечень направлено на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого помещения. Следовательно, на администрации лежит обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159 - ФЗ.
Суд решил признать незаконным, несоответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159 - ФЗ, Федеральному закону от 24.07.2007 № 209- ФЗ, отказ администрации города Тынды в осуществлении преимущественного права на приобретение арендуемого жилого помещения [3].
Одной из значимых форм поддержки является предоставление СМП преимущественного права на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества по рыночной стоимости. При наличии обоснованных сомнений в том, что уполномоченный орган незаконно отказал в приобретении арендуемого имущества, целесообразно оспорить данное решение в суде. Практика свидетельствует, что обращение СМП в суд в большинстве случаев позволяет добиться выкупа арендуемого имущества.
Список литературы:
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
- Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
- Судебные и нормативные акты РФ [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://sudact.ru