Макарова Анна Максимовна,
ЧОУ ВО “Омская юридическая академия”, г. Омск
На сегодня весь земельный оборот можно подразделять на два вида: частный (рыночный), который происходит путем заключения гражданско-правовых сделок по отчуждению земли между непубличными субъектами и публичный (внерыночный или административный) оборот. Изъятые из оборота земельные участки относятся к федеральной собственности, а ограниченные в обороте к государственной или муниципальной собственности, то есть являются публичной собственностью. Это участки общего пользования, участки, имеющие особое природоохранное, научное, историческое значение. Переход прав на такие земельные участки происходит посредством изданием акта уполномоченного органа. Например, определение стоимости арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности осуществляется путем принятия соответствующих правовых актов. Согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 [1] арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Позиция Высшего Арбитражного суда представляется не совсем верной, поскольку гражданское законодательство в договорных отношениях не предусматривает исключения для публичных органов власти, выступающих в качестве собственников земельных участков. В соответствии со статьей 450 ГК РФ внесение изменений в договор возможно только путем заключения дополнительного соглашения либо по решению суда. При этом на публичные органы не возлагается обязанности уведомления арендаторов об изменении размеров арендной платы, а поскольку не существует специального учета задолженности по внесению такой платы, на практике это порождает многочисленные иски о взыскании не только долгов, но и неустойки или иных штрафов. В этой ситуации не учитываются права и интересы арендаторов, с которых взыскиваются огромные суммы. Так, в одном из дел, рассмотренных Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом [2], администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании 6 142 951 руб. основного долга по договору аренды земельного участка и 524 904 руб. в качестве пени. Судом первой инстанции исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме. С указанным решением суда не согласилось Общество. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что свои обязательства исполнил в полном объеме в соответствии с размером арендной платы, согласованной сторонами в договоре. Оснований для взыскания арендной платы в большем размере не имеется, поскольку дополнительное соглашение между сторонами не заключалось, об изменении арендной платы истец ответчика не уведомлял. Арбитражный апелляционный суд в удовлетворении иска отказал, пояснив, что спорный земельный участок относится к участкам, государственная собственность на который не разграничена, в силу чего размер арендной платы в данном случае является регулируемой ценой, и новый размер арендной платы подлежит применению с момента внесения соответствующих изменений в нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы за земли. Стоить отметить, что повышение арендной платы на земельные участки путем принятия нормативного акта уполномоченным органом, нередко может привести к ущемлению прав участников гражданского оборота. Примером является постановление Правительства Омской области № 108-п [3], нормы которого предусматривали существенное повышение платежей по договорам аренды земли в Омске, при этом был сделан перерасчет за предыдущие годы, и у омских предпринимателей появились долги в сумме свыше 1,3 миллиардов рублей. Однако на сторону предпринимателей встал Верховный Суд Российской Федерации в своем определении [4] признал недействующим п. 5 Постановления № 108-п, поскольку установленный порядок определения итоговой величины размера арендной платы в процентном отношении от рыночной стоимости с применением ставки рефинансирования Центра Банка РФ не соответствует соблюдению принципа экономической обоснованности. Суд мотивировал вывод тем, что оспариваемым актом установлен размер арендной платы и периодичность ее изменения на земельные участки, находящиеся в собственности Омской области и земельные участки, государственной собственность на которые не разграничена. В связи с этим, расчет арендной платы (и ее изменение) должен быть произведен исходя из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков. Однако, каких-либо доказательств о том, что административным органом определялась доходность земельных участков с учетом их местоположения, наличия транспортной, коммунальной инфраструктуры материалы дела не содержат.
В определенных случаях для ограничения оборотоспособности земельного участка необходима не только норма, предусмотренная законом, но и принятие на её основании нормативных актов государственных органов или органов местного самоуправления. В частности, это касается установления красных линий территорий общего пользования и земельных участков. А нарушение порядка установления таких ограничений оборотоспособности либо ненадлежащее исполнение обязанностей, сопутствующих принятию нормативных актов государственными органами либо органами местного самоуправления, зачастую затрагивает права граждан или юридических лиц, что приводит к возникновению споров. Так, Куйбышевский районный суд г. Омска рассмотрел дело [5] ,в котором представитель администрации ЦАО г. Омска обратился с иском к гражданину о признании объекта самовольной постройкой, поскольку прилегающая к рассматриваемому участку территория расположена в границах красных линий. Поскольку красные линии являются обязательным элементом градостроительной документации, то решением Омского городского Совета №43 от 25.07.2007г. был утвержден план муниципального образования городской округ г. Омск, также утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ г. Омск Омской области, Постановлением Администрации г. Омска от 12 августа 2011г. № 896-п утверждены проекты планировки центральной части территории муниципального образования городской округ город Омск Омской области. Из материалов дела было установлено, что данный земельный участок был приобретен гражданином в 2017г. на основании договора купли-продажи. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области путем его оформления в упрощенном порядке. Следовательно, информации о том, что в отношении данного объекта существуют какие-либо ограничения в кадастровом паспорте при регистрации, у Управления Росрееста не имелось, а это противоречит законодательству. В порядке, установленном частью 6 статьи 15 Закона № 221-ФЗ [6] (в редакции, действовавшей на момент утверждения Правил землепользования и застройки), органы местного самоуправления направляют в орган кадастрового учета документы в соответствии с настоящей статьей в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решений об утверждении правил землепользования и застройки. Также в силу пункта 3 части 1 статьи 32 Федерального закона № 218-ФЗ, который регулирует рассматриваемые правоотношения с 1 января 2017 года, органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов) об утверждении Правил землепользования и застройки либо о внесении в них, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон. За непредставление таких сведений орган местного самоуправления несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. В данном случае следует не согласиться с решением суда, по которому гражданин обязан осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального самостоятельно либо за счет собственных средств, и обязать орган местного самоуправления возместить убытки, причиненные гражданину исполнением решения суда, поскольку вследствие бездействия органа были существенно ограничены права гражданина.
В связи с выделением публичного оборота как отдельного вида оборота земель, предлагается нормативное закрепление полномочий публичных органов при принятии управленческих решений в сфере распределения земель. Определить, что изменение условий договора аренды земельного участка в части размера арендной платы допускаются с условием незамедлительного уведомления арендатора.
Список литературы
[1] Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73//Вестник ВАС РФ. 2012. № 1
[2] Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 2.11.2017г. по делу № 50-АПГ17-18 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС КонсультантПлюс
[3] Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п [Электронный ресурс]. Доступ из СПС КонсультантПлюс
[4] Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 2.11.2017 г. по делу № 50-АПГ17-18 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС КонсультантПлюс
[5] Решение Куйбышевского районного суда г.Омска от 8.09.2017г. по делу Дело № 2-3400/2017. Доступ из СПС КонсультантПлюс.
[6] О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ// Собрание законодательства РФ. № 31. 2007.