Бояров Денис Дмитриевич, Кудрявцев Марк Ильич
ННГУ им.Лобачевского, юридический факультет
Данная работа посвещена выявлению, а затем решению проблем понятийных аспектов и содержания данного права собственнности на землю, сформулированно определение и разработаны отсутствующие в законодательства определения.
Земля для человека является главным объектом материального мира. Соответствующим ценности земли как объекту правовых отношений должно являться регулирование земельных отношений, поскольку землю нельзя приравнять ни к одному имущественному объекту[5].
Результативность правового регулирования во многом зависит от уровня восприятия и понимания тех лексических единиц, которые составляют основу юридического текста. Но из-за того, что принятые за последнее время важнейшие законы в рамках земельных отношений, являются одними из наиболее часто изменяемых, возникает путаница и с понятийным аппаратом, и с содержанием права собственности на землю[4].
Начиная рассмотрение права собственности на землю, необходимо быть готовым к восприятию непростых положений, которые выходят за рамки земельно-правовой науки и регулирования. Право собственности на землю – это совокупность юридических норм, которые регулируют право: владения, пользования и распоряжения землей ее собственником по своему усмотрению и в своем интересе в пределах, установленных законом. Это объективное право собственности, которым обладают все субъекты прав на землю. В субъективном плане – это право конкретного субъекта на определенный земельный участок, который приобретен в установленном законом порядке и обозначен на местности соответствующими межевыми знаками. Понятие субъективного права можно сформулировать таким образом: право собственности на землю – это закрепленные ГК РФ и ЗК РФ права владения, пользования и распоряжения землей ее собственником по своему усмотрению и в своем интересе в пределах, разрешаемых законом.
Одной из трудностей, связанных с понятием права собственности на землю является то, что в настоящем законодательстве неопределенным является употребление самого понятия «земля», которое приводит к нарушению или неосуществлению прав собственности в силу их неопределенности. Согласно ст.6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут быть: 1) земля как природный: объект и ресурс, 2) земельные участки, 3) части земельных участков. В гл.«Собственность на землю» ЗК РФ под собственностью на землю понимается как собственность на земельные участки, так и на «земли».
Появляется необходимость в достоверном определении понятий «земля», «части земельных участков», но в действующем законодательстве дается определение только понятия земельного участка. Согласно ст.6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определенной вещи.
Юридических определений понятий «земля» и «часть земельного участка» не существует.[2] Вместе с тем, нет точного указания на то, в каких случаях следует применять понятие «земля», «земли», а когда – «земельный участок».
Из третей гл. ЗК РФ «Собственность на землю» следует, что в частной собственности граждан и юридических лиц могут находиться только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В данной главе имеет место отождествление понятий «земли» и «земельный участок»: в названиях статей данной главы употребляется термин «земля», однако в самом тексте статей – термин «земельные участки». Видимо, имеется в виду, что земля – это совокупность индивидуализированных земельных участков. Когда не индивидуализируется конкретный участок земли, употребляется понятие «земля», которое употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. В случае возникновения правовых отношений относительно определенного участка с указанием его характеристик как имущества, то употребляется понятие «земельный участок»[6].
О части земельного участка затрагивается в п.1 ст.35 ЗК РФ, согласно значению, которой при приобретении в собственность сооружения или здания, которое находится на чужом земельном участке, то к приобретателю переходит та часть земельного участка, которая занята постройкой и необходима для её использования. Вдобавок права переходят в том же объеме и на тех условиях, на которых принадлежали прежнему собственнику.
Возникает такой вопрос: может ли часть земельного участка быть самостоятельным объектом гражданских прав и вовлекаться в этом качестве в гражданско-правовые сделки? Является правильной позиция, в соответствии с которой часть земельного участка не может в качестве самостоятельного объекта втягиваться в сделки, связанные с отчуждением вещных прав на землю, прежде всего, прав собственности.
При продаже части земельного участка специальное значение приобретает его делимость. Впрочем в процессе совершения данной сделки необходимо выделить эту часть и удостоверить права на неё соответствующим образом. Это приводит к появлению двух новых объектов гражданских прав, и выделенная часть, так же как и оставшаяся, уже не являются частями единого целого, а приобретают свой особый правовой режим. Из-за этого продажа части земельного участка является невозможной.
Одновременно часть земельного участка может быть предметом некоторых сделок, которые влекут возникновение обязательственных прав. Например, аренда части земельного участка вытекающая из п.2 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если в аренду сдается земельный участок или часть его, то к договору аренды, представляемый на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Вместе с тем, анализ содержания Правил оформления кадастрового плана земельного участка говорит о том, что часть земельного участка с точки зрения кадастрового учета может быть описана путем ее обозначения на кадастровом плане всего земельного участка с указанием границ и присвоением учетного номера.
Таким образом, часть земельного участка может быть объектом сделок, но в несколько ограниченном объеме, то есть объектом таких сделок, при которых не происходит перехода вещных прав, в первую очередь, права собственности на соответствующую часть земельного участка. Поэтому, когда государственная регистрация сделки с земельным участком обязательна, под частью земельного участка, необходимо понимать только ту часть, которая после фактического раздела стала самостоятельным земельным участком[3].
Из выше сказанного можно сделать такой вывод: часть земельного участка – это часть, выделенная в натуре на местности, то есть реальная доля земельного участка[1], права на которую удостоверены надлежащим образом. Однако понятие части земельного участка, как и понятие земли, должно было быть дано законодателем, корректировкой ст.6 ЗК РФ введя данные понятия.
Положительным признаком права собственности на землю, является соединение воедино трех известных правомочий: владения, пользования и распоряжения (п.1 ст.209 ГК РФ)[7].
В отношениях права собственности иногда возникают противоречия интересов участников, и они во многих случаях не могут разрешиться без правового вмешательства. При определении возможностей собственника на землю возникает проблема согласованности ЗК РФ и ГК РФ. Так, в ст.5 ЗК РФ предусмотрены следующие права на землю: право собственности; право постоянного (бессрочного) пользования; право безвозмездного пользования; право пожизненного наследуемого владения; право аренды земельного участка; право сервитута. То есть собственник земельного участка по ЗК РФ может в определенных пределах передавать правомочия владения и пользования, а правомочие распоряжения может осуществлять только собственник, без возможности частичной передачи правомочия распоряжения по договору с субъектом права, не являющимся собственником. В ЗК РФ не предусмотрены такие права, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, а также возможность передачи в доверительное управление, что определено для недвижимости ГК РФ. Это из-за того что законодатель ссылаясь на ст.209 ГК в п.1 ст.206 ГК РФ допустил неточность, следовательно в таком случае необходимо только опираться на нормы Земельного кодекса РФ.
Список литературы
1. Аверьянова Н. Н. Земельное право в вопросах и ответах: учебное пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. 96с.
2. Агафонов В. Б. Земельное право: учебник для бакалавров / отв. ред. Н. Г. Жаворонкова, О. А. Романова. – М.: Проспект, 2014. 352с.
3. Анисимов А. П. Часть земельного участка как объект земельных отношений: критический анализ // Российская юсти- ция. 2008. №12. С.23–24.
4. Ващенко Ю. С. Дихотомическое соотношение понятий публичного и частного начала в земельных правоотношениях // Журнал Евразийская адвокатура. 2013. Вып. №5. С.78–86.
5. Ерофеев Б. В. Земельное право: учебник для вузов. М.: ООО «Профобразование», 2007. 650с.
6. Шараф А. Э. О разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Вестник ТИСБИ. Казань, 2008. Вып. 3. С.57–61.
7. Кондратенко З. К., Кондратенко И. Б., Мустаки- мов Н. С. К вопросу о прекращении права собственности на земельные участки // Марийский юридический вестник. 2016. Т. 1, № 1 (16). С.70–76.