Бурлевич Анжелика Игоревна,
Омская юридическая академия
В повседневной жизни является довольно распространенной ситуация, когда жилое помещение находится в долевой собственности двух и более лиц. Причем участники долевой собственности некоторым образом скованы в осуществлении принадлежащих им правомочий по сравнению с единоличным собственником. Так, вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, разрешаются по соглашению всех ее участников.
Совместное владение недвижимым имуществом нередко влечет за собой ряд неудобств. К примеру, жилым помещением фактически могут владеть малознакомые друг другу лица, бывшие супруги, родственники, находящиеся в состоянии конфликта на почве личных неприязненных отношений и нежелающие проживать под одной крышей либо имеющие свои намерения по владению и распоряжению собственностью. Одним из факторов, порождающим между сособственниками конфликтные ситуации относительно принадлежности той или иной части жилого помещения, является различный размер долей в праве общей собственности. Указанные обстоятельства могут вовлечь за собой многочисленные жилищные споры.
Одним из способов прекращения права общей долевой собственности является раздел и выдел из общей долевой собственности, который производится на основании соглашения между всеми участниками. В случае если сособственники не смогли договориться о способе и условиях раздела имущества или выдела из него доли, то заинтересованное лицо вправе предъявить требование о выделе его доли в судебном порядке. При этом нормы ст. 252 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) содержат положения, которые предоставляют выделяющемуся собственнику право на получение денежной или иной компенсации взамен его доли [1]. Указанная компенсация выплачивается остальными участниками долевой собственности в случае несоразмерности имущества, выделяемого в натуре.
По общему правилу выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела доли в натуре допускается только с его согласия. Однако п. 4 ст. 252 ГК РФ, порождающий ряд проблем в правоприменительной практике, содержит исключение из данного правила. Согласия собственника на выплату компенсации не требуется при наличии совокупности трех условий:
- незначительность доли;
- невозможность выделения доли в натуре;
- отсутствие у собственника существенного интереса в использовании общего имущества.
Законодательного определения понятия «незначительная доля» не имеется, в связи с чем указанный вопрос подлежит разрешению в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела. Как правило, незначительной доля признается в том случае, если невозможно выделить изолированное помещение, например, отдельную комнату, площадь которой соответствует размеру доли.
Ранее законодателем предпринимались попытки установить размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади. Так, 31 января 2011 года был внесен законопроект № 494206-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому при общей площади жилого помещения до 30 кв. м доля в праве собственности должна составлять не менее 1/3, от 30 кв. м до 60 кв. м – 1/6, от 60 кв. м до 120 кв. м – 1/10, свыше 120 кв. м – 1/15 [2]. Однако до настоящего времени указанный законопроект так и не был принят.
Третье условие носит субъективный характер. В связи с этим вопрос о наличии или отсутствии существенного интереса разрешается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и т.д. (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ») [3]. Суды принимают во внимание фактическое проживание сособственника в спорном помещении, оплату коммунальных и иных платежей, наличие на праве собственности иного жилого помещения [4].
Судебная практика применения абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ является неоднозначной. Большинство споров порождает вопрос о том, возможно ли применение указанной нормы права в случае предъявления участниками долевой собственности требования о принудительном выкупе доли другого участника с выплатой ему компенсации взамен доли.
Положения абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ неоднократно исследовалась Конституционным Судом РФ на предмет соответствия Конституции РФ. Конституционным Судом РФ была сформирована позиция, согласно которой применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в том случае, когда сам собственник заявил требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий[5]. При этом Конституционный суд РФ указал, что законом не предусмотрена возможность предъявления участниками долевой собственности требования о прекращении права собственности остальных сособственников ввиду малозначительности принадлежащей им доли.
Верховный Суд РФ, в свою очередь, отмечал, что действие положений 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности, ссылаясь на исключительность таких случаев, допустимость только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности [6].
Таким образом, в результате отсутствия единообразного применения положений абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ суды применяют указанные нормы прямо противоположным образом. Поскольку в повседневной жизни владельцы незначительных долей зачастую злоупотребляют своим правом, в целях установления баланса интересов сособственников имеется необходимость в изменении п. 4 ст. 252 ГК РФ. Предлагаем изложить данную норму в следующей редакции:
"Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Указанное правило подлежит применению как в случае предъявления участником долевой собственности требования о выделе его доли, так и в случае предъявления иными участниками долевой собственности требования о выплате компенсации вместо выдела доли в натуре».
Несмотря на то, что указанная проблема касается такого основополагающего института гражданского права как право собственности, в процессе реформы гражданского законодательства она была оставлена без внимания законодателя.
Список использованной литературы
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32, ст. 3301.
- Проект Федерального закона N 494206-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996//Российская газета. - № 152. - 13.08.1996
- URL:http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi/(дата обращения 03.03.2017).
- URL:http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi/(дата обращения 03.03.2017).
- URL:http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi/(дата обращения 03.03.2017).