Васильева Виктория Николаевна
Юридический институт ФГБОУ ВО "Орловский государственный университет имени И.С. Тургенева", Россия, г. Орёл
Вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в настоящее время имеет актуальное значение для широкого круга лиц, так как на протяжении долгого времени он вызывает спор между органами государственной власти и землепользователями. Данная проблема актуальна и для Орловской области.
Согласно ст. 3 Федерального Закона "О государственной кадастровой оценке" под кадастровой стоимостью принято понимать стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с правилами настоящего закона [1].
В соответствии с земельным законодательством использование земли в Российской Федерации является платным (ст.65 ЗК РФ). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата [2].
Кадастровая стоимость земельного участка, главным образом, устанавливается для целей налогообложения и для иных случаев, предусмотренных законом (п. 5 ст. 65 ЗК РФ). При этом, кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Характеризуя земельный участок, как некий объект налогообложения, следует учитывать не только установленную кадастровую стоимость в ходе государственной оценки недвижимости, но и рыночную стоимость такого объекта [3, с. 418]. Рыночная стоимость показывает наиболее достоверную приближенную цену земельного участка, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Оспаривание стоимости земельного участка, как логичное следствие несоответствия кадастровой стоимости рыночной, является далеко не проблемой одного региона, она распространяется повсеместно, получает массовый характер. В частности, это вызвано тем, что кадастровое оценивание строится на принципах массовой оценки, что не позволяет учитывать ряд особенностей конкретных объектов недвижимости или же неправильно указываются соответствующие характеристики земельного участка. Законодатель, в свою очередь, устанавливает правила, которые не решают данную проблему, а лишь ее усугубляют [4, с. 60].
В настоящий момент в соответствии с приведенными ниже статистическими исследованиями, следует сказать, что несоответствие кадастровой стоимости рыночной является проблемой, в частности, и такого субъекта Российской Федерации, как Орловская область.
Так, например, на 1 января 2018 года были зарегистрированы и поставлены на кадастровый учёт следующие категории земельных участков: земли населённых пунктов — 362 245, земли промышленности — 46 939, земли с/х назначения — 74 898, земли особо охраняемых территорий — 97. Только в сентября 2018 года комиссией Росреестра по Орловской области было рассмотрено 175 заявлений о снижении кадастровой стоимости в отношении 364 объектов недвижимости, из которых 200 заявлений приходится на земельные участки. Итогом рассмотрения данных заявлений граждан стало снижение кадастровой стоимости объектов на 722 млн рублей.
Следует отметить, что волна возмущений о пересмотре соответствия кадастровой стоимости рыночной на данный момент имеет нарастающий характер. Количество зарегистрированных земельных участков и недостаточное законодательное регулирование данного вопроса дают толчок не только к пересмотру кадастровой стоимости, но и к изменению действующего законодательства в данной сфере на территории Орловской области.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка скорее является не формальной целью (т.е для установления более справедливой оценки стоимости в соответствии с законом), а больше практической, ведь результатами могут являться снижение земельного налога, снижение арендной ставки, снижение размера выкупной стоимости земельного участка (в случае, если данный земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности).
В связи с нарастающими заявлениями граждан об оспаривание стоимости земельного участка в 2019 году Правительством Орловской области планируется провести государственную кадастровую оценку всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта, в том числе земельных участков различных категорий земель (земель сельскохозяйственного назначения, населённых пунктов, промышленности, энергетики, транспорта, связи, земель особо охраняемых территорий и объектов и др.).
Одной из главных задач в настоящее время является проведение качественной государственной кадастровой оценки всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, для актуализации налогооблагаемой базы в соответствии с существующими ценами, поскольку это влияет на поступление денежных средств в бюджеты всех уровней.
Список литературы
- О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2016. N 27 (ч. I). ст. 4170.
- Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44, ст. 4147.
- Барамзин К Н. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости // Оценка инвестиций. 2016. ? 1. С. 59-65.
- Якупова Н.М., Галимова Л.И. Проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков // Фундаментальные исследования. 2016. ? 7-2. С. 417-422.