Гафарова Севем Ленмаровна,
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования "Национальный исследовательский Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского" (ННГУ), г. Нижний Новгород
Аннотация. В данной статье рассмотрены условия действительности соглашения об установлении частного земельного сервитута, анализируется процедура установления сервитута в судебном порядке, определяются особенности его государственной регистрации.
Сервитут является одним из древнейших институтов гражданского права. Данное ограниченное вещное право имеет многовековую историю своего развития. В отечественном законодательстве это понятие появилось в 1994 году. Указом Президента РФ от 2 июля 1994 г. № 1535 были утверждены "Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года".
В статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации[2, с.3301] ( далее - ГК РФ) сервитут определяется как право ограниченного пользования земельным участком.
Чтобы установить частный земельный сервитут необходимо соблюсти ряд необходимых условий. В частности, у собственника земельного участка (иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами) должна отсутствовать возможность осуществления своих правомочий по его использованию без установления права ограниченного пользования соседним земельным участком (а в необходимых случаях другим соседним земельным участком), принадлежащим лицу на праве собственности. При этом сервитут устанавливается для конкретных нужд сервитуария: для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (п. 1 статьи 274 ГК РФ).
Разрешая споры об установлении сервитута, суды должны учитывать конкретные обстоятельства дела, баланс интересов сторон, а также принцип разумности и целесообразность установления сервитута.
Самое распространенное основание установления частного земельного сервитута – соглашение между лицом, в пользу и в интересах которого устанавливается сервитут, и собственником соседнего земельного участка, который обременяется сервитутом.
Особенностью соглашения об установлении частного земельного сервитута является то, что его участниками могут быть конкретно определенные законодательством лица. Сервитут может быть установлен не только по инициативе собственника земельного участка, но и, согласно п.4 ст. 274 ГК РФ, по инициативе лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, а также иных лиц в случаях, предусмотренных ФЗ. Согласно п.3 и п.6 ст.274 ГК РФ соглашение устанавливается с собственником соседнего земельного участка либо с лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. Согласно п.1 ст.39.24 Земельного кодекса РФ [3, с. 4147] (далее ЗК РФ), если находящийся в государственной или муниципальной собственности участок предоставлен в постоянное( бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, такими лицами являются землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. В п.2 ст. 39.24 ЗК РФ определятся случаи, когда трубуется согласие в письменной форме на заключение соглашения об установлении сервитута уполномоченного органа .
Соглашение об установлении земельного сервитута должно содержать ряд необходимых и целесообразных пунктов: сведения о сторонах соглашения, а также их права и обязанности, основания и цели установления сервитута, различные индивидуализирующие признаки земельного участка, который обременяется сервитутом (кадастровый номер, площадь и т.д.) начало и продолжительность (окончание) действия сервитута, соразмерную плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено ФЗ.
Е.В. Старова также отмечает, что сторонам соглашения об установлении земельного сервитута желательно определить сферу действия сервитута, т.е. в отношении какой части земельного участка будет действовать данное ограниченное вещное право. [5, с.31-35] В таком случае, соглашение дополнительно должно содержать учетный номер части земельного участка. Исключением являются соглашения об установлении сервитута в отношении всего земельного участка или в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет (п.1, п.4 ст. 39.25 ЗК РФ)
Земельный сервитут может быть срочным либо постоянным. Первый реализуется в определённый период времени, такой сервитут устанавливается тогда, когда необходимость использования соседнего участка или его части имеет временный характер. Сервитут является бессрочным, если его срок не установлен или связан с отменой акта, установившего его.
Применительно к сервитуту, следует отметить, что это ограниченное вещное право возникает при завершённой совокупности двух юридических фактов: 1) соглашение или решение суда; 2) акт признания и подтверждения государством возникновения частного земельного сервитута.
Если не соблюдено хотя бы одно из условий действительности соглашения об установлении сервитута, то оно может быть признано незаключенным или недействительным.[1, с. 13-18, с. 14-17]
Если лицо, требующее установления сервитута и собственник соседнего участка не достигнут соглашения об установлении либо условиях сервитута, то ст.274 ГК РФ предусматривает разрешение спора судом по иску лица, требующего установление сервитута.
Земельный сервитут по нормам российского законодательства (п.6 ст.131, п.3 ст.274 ГК РФ, п.9 ст. 23 ЗК РФ) должен пройти государственную регистрацию в соотвествие с ФЗ от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [4, с. 4344] (далее по тексту Закона).
В сответствие с п.1 ст. 52 Закона о регистрации, основанием является заявление лица, в пользу которого устанавливается сервитут (при условии наличия соглашения о данном сервитуте) либо заявление собственника недвижимого имущества.
В соответствие с п. 2 ст. 52 Закона о государственной регистрации, если заключается соглашение об установлении частного земельного сервитута в отношении участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, то к документам должно прилагаться согласие органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Таким образом, основанием возникновения частного земельного сервитута является завершённый юридический состав, который состоит из соглашения сторон или решения суда юридического акта признания и подтверждения государством данного сервитута. Условиями действительности являются: соответствие соглашения нормам законодательства, соблюдение нужной формы и особый субъектный состав участников. Если сервитут устанавливается в судебном порядке, то должны учитываться сбалансированность интересов собственника и сервитуриария, принцип разумности и целесообразность установления сервитута.
Список литературы
- Ананьев А.Г. Договор об установлении сервитута // Юрист. 2013. № 18. С. 13 — 18; Ананьев А.Г. Недействительность и незаключенность соглашения о сервитуте // Юрист. 2014. № 11. С. 14 — 17.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.
- О государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.
- Старова Е.В. Правовое регулирование установления сервитута соглашением сторон // Экологическое право. 2011. № 6. С. 31 — 35.