Право застройки: сравнительно-правовой анализ и перспективы внедрения

Мартянова Алина Александровна,
ЧОУ ВО «Омская юридическая академия», г. Омск

Развивающаяся в последние десятилетия рыночная экономика для продолжения своего роста требует определенных модификаций земельного оборота. В настоящее время назрела необходимость перехода на расширенную систему ограниченных вещных прав на земельные участки, поскольку такое многообразие позволит более полно задействовать в гражданском обороте экономический потенциал земельных участков. В настоящее время российское законодательство предлагает лишь несколько вариантов ограниченных вещных прав на земельный участок: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитуты. Причем первые два варианта широко не распространены, исключены из перечня прав на земельные участки в Земельном кодексе РФ и в дальнейшем не будут способствовать активному обороту земель [6]. При этом Земельный кодекс РФ устанавливает как один из вариантов ограниченных прав на земельный участок право аренды, которое в настоящее время является наиболее распространенным ограниченным правом пользования. Зарубежный и исторический опыт, а также проект внесения изменений в гражданское законодательство предлагают другие варианты ограниченных вещных прав. В данной статье хотелось бы уделить особое внимание праву застройки, провести сравнительно-правовой анализ, выделить положительные стороны, сравнить с правом аренды, поскольку оно является прямой альтернативой, а также установить, в каком виде право застройки будет наиболее оптимально вписываться в систему вещных прав России.

Суперфиций пришел в наши дни из римского права и в настоящее время в самом общем виде представляет собой право владения и пользования чужим земельным участком с целью возведения на нем здания, сооружения либо обременение чужого земельного участка правом на такое здание и сооружение. Право застройки характеризуется долгосрочностью, отчуждаемостью, наследственностью. Это право также интересно тем, что оно позволит решить проблему недоступности земельных участков под строительство.

При решении вопроса о необходимости введения в систему ограниченных вещных прав России права застройки следует ответить на ряд проблемных вопросов.

Поскольку суперфиций предоставляется с определенной целью, возникает вопрос об ответственности суперфициария в случае не осуществления застройки участка. Определенно такая ответственность должна быть предусмотрена, так как собственник значительно обременяет свой земельный участок, и ему должна быть предоставлена гарантия того, что его собственность будет использована по назначению. В проекте внесения изменений в гражданское законодательство предусмотрено, что срок, в течение которого правообладатель должен осуществить строительство, устанавливается договором[9]. Такой подход вполне приемлем, так как необходимый для строительства срок зависит от вида постройки. Вполне логичным видом ответственности в данном случае будет прекращение права застройки, такого подхода придерживаются и зарубежные законодатели.

Также проблемным аспектом являются сроки, на которые предоставляется право застройки земельного участка. Еще во времена римского права суперфиций был исключительно долгосрочным правом. Зарубежному цивильному праву известны различные варианты сроков, на которые может предоставляться право застройки. Так, германским законодательством предусмотрено, что срок устанавливается по соглашению сторон, нижний и верхний пороги законом не установлены [10]. Гражданский кодекс Республики Молдова также позволяет сторонам самим определять срок действия права, однако в случае если стороны не установили определенного строка, право действует в течение 99 лет [1]. Закон о вещном праве Эстонии предусматривает, что право должно быть установлено на определенный срок и не более чем на 99 лет [5]. Гражданский кодекс Украины устанавливает верхний порог в 50 лет для земельных участков публичной собственности [3]. Гражданский кодекс Швейцарии устанавливает максимально возможный срок в 100 лет[4]. В проекте внесения изменений в гражданское законодательство минимальный срок составляет 30 лет, а максимальный – 100 лет. Исходя из сути данного права, считаем, что установление минимально возможного срока, на которое оно может быть предоставлено, вполне обосновано. При этом нижний порог должен определяться с учетом типа строений, которые могут быть возведены. В отношении предельного срока вполне уместно установление ограничения в 100 лет, что соответствует проекту внесения изменений и зарубежному опыту. Также, по нашему мнению, законом должно быть предусмотрено, что право не может быть установлено на неопределенный срок, поскольку возможность собственника земельного участка в любой момент отказаться от предоставления права, уведомив суперфициария за определенное количество времени, может предоставить владельцу права серьезные неудобства, связанные с решением вопроса о судьбе строений, внезапными расходами.

Наиболее остро встает вопрос о судьбе зданий, сооружений, возведенных на чужом земельном участке, после истечения срока права. В соответствии с проектом внесения изменений постройки находятся в собственности лица, имеющего право застройки, а после прекращения права переходят в собственность лица, которому принадлежит земельный участок. В германском законодательстве, а также в Гражданском кодексе Республики Молдова предусмотрено, что, хотя постройки и переходят в собственность лица, которому принадлежит земельный участок, он в свою очередь обязан выплатить возмещение. Также предусмотрено право собственника земельного участка освободиться от возмещения путем продления права застройки на необходимый для дальнейшей эксплуатации построек срок, причем суперфициарий лишается права на возмещение в случае, если откажется от продления. Наиболее приемлемым вариантом, по нашему мнению, является прямое указание в норме закона о необходимости возмещения стоимости строений, а также возможность продлить право с целью «отсрочки» выплаты возмещения. Лишение суперфициария права на возмещение в случае отказа от продления неприемлемо в рамках российского законодательства.

Ввиду отсутствия разнообразия ограниченных вещных прав, необходимо было найти какую-либо альтернативу для того, чтобы экономический оборот не замер. При этом ограничиваться лишь разнообразием обязательственных прав было бы неразумно, так как они не обладают устойчивостью, которую дает вещным правам свойство следования, и не наделяют лицо, которому принадлежит право, возможностью использовать средства защиты своего права от всех и каждого, присущие вещным правам вследствие абсолютного характера правоотношений. Такой альтернативой стала аренда в том виде, в котором она представлена в настоящем законодательстве. В различных своих вариациях она более-менее справляется со своей задачей. Так в каком виде аренда представлена в нашем гражданском и земельном праве, если не в виде обязательства? Дело в том, что Гражданский кодекс РФ наделяет право аренды свойством следования (ст. 617), а также позволяет использовать арендатору способы защиты, присущие абсолютным правоотношениям (ст. 305) [2,8]. Это позволяет сделать вывод о вещно-обязательственном характере права аренды, которое представлено в нынешнем российском законодательстве.

В случае если право застройки найдет своё отражение в российском праве, отпадет необходимость в существующей ныне аренде земельного участка. Более того право аренды получит возможность быть представленным в таком виде, в каком оно было известно еще римскому праву, а именно в качестве полноценного обязательства, сможет стать более мобильным. К тому же, проект внесения изменений в гражданское законодательство России указывает именно на это направление, поскольку им не предусмотрена возможность использования вещно-правовых способов защиты иначе как по отношению к вещным правам [7]. Возникает необходимость сравнить конструкции двух прав с тем, чтобы определить, имеется ли потребность в замене первого на второе.

Если земельный участок необходим лицу для строительства на нем объекта, то право пользования им должно быть устойчивым, надежным. Суть суперфиция заключается в том, что данное право долгосрочно. Предполагается, что закон установит минимальный срок предоставления права, который не должен быть менее 10-15 лет. В то же время срок аренды устанавливается договором, поэтому долгосрочность и устойчивость права зависит от желания контрагента устанавливать подобное обременение на столь длинный период. Также Земельный кодекс РФ устанавливает предельные сроки аренды публичных земельных участков для строительства. Земельный участок предоставляется в аренду на срок от 3 до 10 лет, а для строительства жилого дома – на срок 20 лет. Очевидно, что такое положение лица, наделенного правом аренды, менее надежно, чем положение лица, наделенного правом застройки. При этом по истечении строка аренды лицо, имеющее право собственности на здание, сооружение на данном земельном участке, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, однако это не дает гарантии, что собственник земельного участка не захочет распорядиться своей собственностью иначе. Имеет значение круг прав, которыми обладает пользователь земельного участка. Земельный кодекс РФ устанавливает, что арендатор вправе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Суперфициарий же обладает широким кругом прав, в том числе он может отчуждать своё право другому лицу с согласия собственника земельного участка.

Таким образом, избирая путь расширения перечня ограниченных вещных прав, считаем необходимым представить конструкцию права застройки в российском законодательстве в том виде, который был оценен в данной статье как наиболее приемлемый. Также должно быть предусмотрено, что срок права застройки может быть продлен повторно.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Республики Молдова от 6 июня 2002 года №1107-XV // [Электронный ресурс]. URL: http://lex.justice.md/ru/325085/
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // [Электронный ресурс]. Доступ из СПС КонсультантПлюс.
3. Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 № 435-IV // [Электронный ресурс]. URL: http://kodeksy.com.ua/ka/grajdanskij_kodeks_ukraini.htm
4. Гражданский кодекс Швейцарии. Принят 10.12.1907 // Электронный ресурс]. URL: http://www.wipo.int/wipolex/ru/details.jsp?id=17179
5. Закон о вещном праве. Принят 09.06.1993 Рийгикогу // [Электронный ресурс]. URL: http://infosila.ee/main/1398-zakonodatelstvo-estonii-na-russkom-yazyke.html
6. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // [Электронный ресурс]. Доступ из СПС КонсультантПлюс.
7. Мажурин П.В. Аренда земельного участка - вещное право или обязательственное? // Политика, государство и право. 2014. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2014/09/1912
8. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638, А35-8277/2014 // [Электронный ресурс]. Доступ из СПС КонсультантПлюс.
9. Проект федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации) // [Электронный ресурс]. Доступ из СПС КонсультантПлюс.
10. Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG). Ausfertigungsdatum: 15.01.1919 // [Электронный ресурс]. URL: http://www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/BJNR000720919.html