Права и обязанности собственника помещений в многоквартирном доме

Ардашева Светлана Владимировна
ЧОУ ВО «Сибирский юридический университет», г. Омск

Право собственности – это гражданское право, а чтобы иметь такое право и распоряжаться им гражданин должен быть правоспособным и дееспособным.

Собственником помещений в многоквартирном доме является лицо, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости и имеющее все права пользоваться и распоряжаться своими помещениями в соответствии с действующим законодательством, а также распоряжаться правом собственности по своему усмотрению, совершать гражданско-правовые сделки, вступать в наследство, участвовать в приватизации (на основании Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», [8].

Основные нормы, касающиеся права собственности, закреплены в Гражданском Кодексе (далее – ГК РФ) и Жилищном Кодексе (далее – ЖК РФ) Российской Федерации (далее - РФ).

Собственник жилых помещений обязан содержать свое имущество в порядке, предусмотренном ЖК РФ и нести в связи с этим необходимые расходы.        На основании Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», лица, занимающие жилые помещения на законных основаниях, обязаны использовать их по назначению, то есть для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ), поддерживать жилые помещения в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ними, соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Использование жилых помещений для осуществления профессиональной и предпринимательской деятельности допускается с соблюдения положений, установленных частью 2 (далее – ч.) и ч. 3 статьи (далее – ст.) 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ, [5], [2], [1].

В случае нарушений, предусмотренных законом норм, при осуществлении права собственности на жилые помещения к собственнику применяются различные меры воздействия, предусмотренные законом, например административная ответственность в виде предупреждения или штрафа (ст. 7.21, ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ (далее – КоАП РФ), гражданско-правовая ответственность в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ), [3], [1].

Также, в соответствии с нормами 2.1.1.2645-10 «Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», необходимо содержать жилые помещения в чистоте, препятствовать захламлению и загрязнению, производить санитарную обработку от паразитов, устранять источники неприятного запаха, [6].

Каждый собственник имеет право пользоваться своими помещениями так, чтобы это не ущемляло права и интересы соседей и прочих лиц, а также не допускать ухудшения состояния общего имущества жилого дома. Все необходимые положения по содержанию помещений содержатся в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 13.07.2019) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»), [7].

На основании этих правил собственники жилых помещений не должны нарушать тишину, порядок и спокойствие соседей, допускать порчу личного имущества и разрушения своих жилых помещений, общего имущества дома, а также совершать любые, противоречащие закону действия. Согласно этих правил общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями данного законодательства, включая санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, техническое регулирование благоустройства зданий и сооружений, защиту прав потребителей и обеспечивать:

1. Поддержание и надежность безопасности многоквартирного дома.
2. Обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
3. Доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования и т.д.
4. Соблюдение прав и законных интересов собственников помещений и иных лиц.
5. Слежение за исправностью инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества дома.
6. Поддержание архитектурного облика здания.
7. Соблюдение требований об энергоснабжении.
8. Поддержание температуры и влажности воздуха, установленных законодательством РФ, в помещениях, входящих в состав общего имущества дома.
9.  Обеспечение бесперебойного сбора и вывоза бытовых отходов и т.д.

При уклонении собственника от устранения нарушений порядка эксплуатации жилых помещений, а также при нанесении соседним собственникам значительного ущерба или создания аварийной ситуации, нарушитель может быть выселен в принудительном порядке по решению суда и переселен в муниципальную жилплощадь меньшего размера на условиях социального найма.

Уголовная ответственность может наступить при совершении действий или бездействий собственника жилых помещений, которые могли бы привести к очень серьезным разрушениям или жертвам.

Контроль, за содержанием помещений в многоквартирных домах, осуществляется органами государственной исполнительной власти и органами местного самоуправления. При обнаружении нарушений эти органы предлагают собственнику в разумный срок устранить эти нарушения, а в случае неисполнения данного требования, обратиться в суд с исковым заявлением о признании лица утратившим право собственности.

На основании ст. 30 ЖК РФ  можно выделить все права и обязанности, возникающие при использовании жилых помещений, [2].

Собственник жилых помещений имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащего ему имущества. Он вправе сдать в аренду свое имущество юридическим лицам на основании договора аренды, а физическим лицам или гражданам на основании договора найма или договора безвозмездного пользования.

Собственник помещений многоквартирного дома уплачивает не только коммунальные платежи, но и налог на имущество, данные правовые нормы закреплены в главе 32 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ), [4].

Налог на имущество физических лиц является местным налогом и устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Плательщиками налога являются физические лица, имеющие право собственности на облагаемый налогом объект.

Для некоторых категорий граждан, имеющих заслуги перед государством, а также граждан, имеющих доход ниже прожиточного минимума, с учетом их физического здоровья, законом предусмотрено то, что обязательства по содержанию помещений в многоквартирных домах данными категориями граждан возлагает на себя государство, которое обязуется гарантировать своим гражданам достойный образ жизни.

Собственники помещений в повседневной жизни постоянно сталкиваются с решением различных вопросов, связанных с эксплуатацией и управлением имуществом в многоквартирном доме. В законодательстве нашей страны существует еще масса пробелов по защите их прав и осуществлении обязанностей.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019), [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/, свободный -  (14.10.2019) - ст. 288, ст. 292, ст. 293.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019), [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/, свободный -(14.10.2019) - ст. 17, ст. 30.
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 02.08.2019), [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/, свободный - (13.10.2019) - ст. 7.21, ст. 7.22.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. N 146-ФЗ (ред. от 29.09.2019), [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/, свободный  -(14.10.2019) - ст. 32.
5. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89120/, свободный - (14.10.2019).
6. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 (ред. от 27.12.2010) «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10» (вместе с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», зарегистрировано в Минюсте России 15.07.2010 N 17833), [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_102745/, свободный – (14.10.2019).
7. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 13.07.2019) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»), [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/, свободный – (14.10.2019).
8. Федеральный    закон    от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/, свободный – (14.10.2019).