Хобочева Мария Павловна
ВГУЮ (РПА Минюста России), г.Москва
С 1 июля 2018 года вступили в законную силу изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Законодатель радикальным образом изменил правила продажи строящегося жилья и ввел для застройщиков новые условия реализации недвижимости. Основное внимание хотелось бы уделить переходу на проектное финансирование жилищного строительства, рассмотреть его плюсы и минусы, а также рассмотреть новые требования Правительства Российской Федерации в отношении размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства.
21 декабря 2017 года Правительство РФ утвердило План мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. Основным инструментом в результате замещения будет являться счет эскроу – специальный счет, открываемый банком-агентом для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу[1].
Положения о счете эскроу закреплены в ст. 860.7 – 860.10 Гражданского Кодекса РФ. В данных статьях закреплено легальное определение такого счета, а также существенные условия договора счета эскроу. В переводе с английского эскроу (escrow) – это обязательство, в соответствии с которым должник (депонент) передает денежные средства третьему лицу (эскроу-агенту), который обеспечивает исполнение обязательств должника перед кредитором. Сторонами по договору счета эскроу могут быть юридические и физические лица. В качестве депонента обычно выступает владелец счета (должник), в качестве эскроу-агента – уполномоченный банк, в качестве третьего лица – бенефициар (кредитор по обеспечиваемому обязательству).
На практике использование данного механизма предусмотрено следующим образом: владелец счета перечисляет денежные средства (предмет договора), равные обеспечиваемому обязательству, на расчетный счет бенефициара. У бенефициара в силу заключенного договора с банком нет права списывать данные денежные средства со счета до наступления события или действия, которые определены в основном договоре. Если такое основание в определенный сторонами договора срок не наступает, эскроу-агент перечисляет денежные средства обратно владельцу счета эскроу путем платежного требования без акцепта плательщика.
Основной задачей договора счета эскроу является обеспечение добросовестного исполнения обязательств как бенефициаром, так и владельцем счета. Эскроу-агент отвечает за сохранность, а также целевое использование денежных средств своей репутацией.
На основании вышеизложенного мы можем увидеть, что законодатель вводит третьего участника в долевом строительстве. Теперь, кроме застройщика и покупателя недвижимости, в схеме появляются уполномоченные банки.
Смысл такого нововведения в виде проектного финансирования строительства заключается в том, что денежные средства покупателей будут передаваться в уполномоченный банк, который финансирует строительство многоквартирных домов. В период строительства денежные средства будут закрепляться на счете банка и после, не позднее десяти рабочих дней с даты представления застройщиком банку передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства), будут перечисляться банком застройщику либо направляться на оплату обязательств застройщика по кредитному договору[2]. В случае, если застройщик свои обязательства не выполнит, то денежные средства должны быть возвращены покупателям. Здесь стоит отметить, что после перехода к новой модели финансирования строительство будет вестись за счет кредитов, то есть существующее законодательство не позволяет застройщику использовать денежные средства дольщиков, зачисленные на счета эскроу, для финансирования строительства[3].
Указанная схема окончательно должна быть введена к концу 2020 года и пока не является обязательной. Между тем, в настоящее время некоторыми авторами рассматриваются плюсы и минусы такой модели проектного финансирования. Среди плюсов можно отметить такие, как:
- появление одного профессионального кредитора – банка, отвечающего требованиям, установленным Правительством РФ к кредитным организациям, наделенного также функцией контроля за расходами и платежами застройщика;
- установление требования к застройщику иметь собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства многоквартирных домов. Как отмечает Кирсанов А.Р., этого вполне достаточно, чтобы застройщик мог продемонстрировать банкам, уполномоченным контролирующим органам и участникам долевого строительства серьезность своих намерений осуществить инвестиционно-строительный проект[4];
В качестве основных существенных минусов некоторыми авторами выделяются:
- существующие в настоящее время высокие кредитные ставки, не позволяющие заменить средства дольщиков, используемые для строительства, банковскими кредитами;
- возможное повышение цен на жилье, обусловленное растущей конкуренцией среди компаний-застройщиков, отвечающим новым требованиям законодательства и оставшихся на рынке строительства многоквартирных домов.
Таким образом, на основании изложенного мы можем отметить, что изменения, внесенные в ФЗ от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» направлены на обеспечение стабильности деятельности застройщиков по созданию многоквартирных домов и защиту прав и законных интересов покупателей. Принятые поправки должны ужесточить ответственность застройщика, увеличить прозрачность финансовых операций и документации в долевом строительстве, а также уменьшить риски участников и защитить дольщиков[5].
С 29 мая 2019 года вступает в силу Постановление Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства», закрепляющее важные положения и регулирующее вопросы о размещении застройщиком информации в единой информационной системе жилищного строительства. В соответствии с данным документом, по новым правилам застройщик обязан вносить в систему сведения о прекращении действия только разрешений на строительство (в течение 5 рабочих дней).
Также новеллой является правило, в соответствии с которым застройщик обязан размещать справки о размере собственных средств и соблюдении нормативов финансовой устойчивости. Требования к срокам размещения ужесточились: первую справку необходимо разместить вместе с первой проектной декларацией, а остальные – не позднее пяти рабочих дней после окончания каждого квартала.
Представляется, что данные правила разработаны с целью прозрачности и доступности информации о застройщике для взаимодействия с информационными системами федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» и уполномоченных банков.
Список использованной литературы
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410
- Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Российская газета, № 169, 02.08.2017.
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Российская газета, № 292, 31.12.2004.
- Гурьянова Н.В. Особенности правового положения застройщиков // СПС КонсультантПлюс. 2018.
- Доля Г. Новое в Законе о долевом строительстве // Жилищное право. 2018. № 8.
- Кирсанов А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 2.