Рыжкова Валентина Андреевна,
Частное образовательное учреждение высшего образования «Омская юридическая академия», г.Омск
В настоящее время актуальной проблемой в области гражданского права является проблема защиты прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом. Несмотря на то, что государство делает особый упор на нормативно-правовую базу в сфере охраны жилищных прав, на практике все же встречается достаточное количество случаев нарушения прав несовершеннолетних, связанных с действиями родителей, других членов семьи и со стороны государственных органов при совершении каких либо сделок с недвижимостью.
Несовершеннолетние могут являться собственниками унаследованного или подаренного недвижимого имущества, а также приобретать право собственности в результате приватизации. По общему правилу несовершеннолетние, не достигшие возраста 14 лет, не обладают полной дееспособностью. За них и от их имени сделки с имуществом, за исключением незначительного круга, могут совершать только законные представители (родитель, усыновитель или попечитель). Несовершеннолетние же в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимым имуществом самостоятельно, однако, обязательным требованием является также получение письменного согласия законных представителей. В соответствии с действующим законодательством законный представитель не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства ( далее- ООП) совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в наем, в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (ГК РФ) сделки, совершенные без согласия государственного органа либо органа местного самоуправления, т.е. без предварительного согласия ООП, по общему правилу, являются оспоримыми. Федеральный закон от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» содержит нормы, закрепляющие и другие случая требования предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а именно, в случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем (п. 1 ст. 21). На мой взгляд, законодателю не удалось дать разъяснения о порядке применения общих норм о распоряжении имуществом малолетнего, содержащихся в ГК РФ и данном Федеральном законе. Об этом и говорит А.Е. Тарасова, делая в одной из своих работ вывод, что "основные положения ГК РФ, определяющие порядок управления имуществом подопечных, не конкретизированы в Федеральном законе N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", а продублированы, остались значительные пробелы в регулировании вопросов управления имуществом несовершеннолетних".[4] Например, родители продают квартиру, приобретенную на материнский капитал в одном городе, чтобы купить квартиру в другом. Как поступить в данной ситуации? В теории решение данной проблемы является простым, так необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства, найти соответствующее жилье и приобрести его. Однако на практике люди сталкиваются с большинством противоречий, которые усложняют ситуацию. Для того чтобы купить новое жилье, требуется продать старое, так как необходимы денежные средства, но чтобы его продать, нужно выделить долю несовершеннолетнему в другом месте, иначе разрешения от органов опеки и попечительства не получить. В итоге получается «замкнутый круг». В гражданском законодательстве отсутствуют нормы, которые смогли бы урегулировать возникшие ситуации. С моей точки зрения, можно выделить несколько путей решения этой проблемы, так законные представители договариваются с близкими родственниками временно выделить долю детям в их квартире, путем наделения его в порядке дарения части жилого помещения бабушки или дедушки, при этом, исходя из того, что договор дарения - это безвозмездная сделка, денежные средства, полученные от продажи, необходимо перечислить на расчетный счет ребенка, либо в качестве гарантии покупки жилья можно сумму проданной доли положить на банковский счет несовершеннолетнего, которую в дальнейшем при покупке необходимого жилого помещения перевести законным способом продавцу.
Необходимо обратить внимание на наличие еще одной проблемы в регулировании совершения сделок с имуществом несовершеннолетних. В последнее время в судебной практике часто встречаются дела, связанные с отказом ООП в связи с тем, что квартира, в котором несовершеннолетнему принадлежала доля, была продана с целью улучшения жилищных условий, а взамен куплена другая квартира, но с использованием кредитных средств. В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В результате чего возникает ипотека на данную квартиру. Однако ООП могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье наложено обременение в виде кредита. Так, Свердловский районный суд г. Иркутска признал предварительное разрешение ООП незаконным, мотивируя это тем, что оно не соответствует интересам ребенка и ставит в зависимость наличие имущественных прав несовершеннолетнего от платежеспособности и добросовестности исполнения заемщиками (отец и тетя) условий кредитного договора, на основании которого доля ребенка оказалась в залоге.[3]
С одной стороны, действительно, о каком соблюдении прав и интересов ребенка может идти речь, если ребенок рискует стать бездомным? Он не сможет, при необходимости, распорядиться своей долей в праве на данное жилое помещение в ближайшие 20 - 25 лет, однако, в большинстве случаев к моменту окончания договора он будет уже взрослым человеком, имеющим свою семью и проживающим отдельно от родителей. На мой взгляд, данный риск является не оправданным. Для большинства граждан покупка жилья с частичным вложением кредитных средств и, как правило, залогом приобретаемого жилья в настоящее время становится единственной возможностью обеспечить свою семью достойным жильем.
Таким образом, законодателю следует тщательно пересмотреть механизм защиты имущественных прав несовершеннолетних при совершении сделок с вовлечением кредитных средств, для того чтобы принцип наилучшего обеспечения интересов ребенка действительно действовал, а не носил декларативный характер.
1 января 2017 года законодатель с целью усиления и защиты прав несовершеннолетних вводит новую норму, где говорится о том, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. (ч. 2 ст. 54 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Исходя из принятой нормы возникает аналогичная проблема, как и при продаже квартиры, купленной на материнский капитал. В случае, если на момент удостоверения сделки по отчуждению на имя несовершеннолетнего отсутствует в собственности другой объект недвижимости взамен отчуждаемого, нотариус не должен удостоверять сделку по отчуждению принадлежащего ему имущества. В связи с финансовым положением многих граждан, в большинстве случаев законные представители несовершеннолетнего не имеют возможности приобрести на его имя какое-либо имущество до тех пор, пока им не поступят денежные средства от проданного имущества несовершеннолетнего. Опять же возникает «замкнутый круг», выход из которого представляется в следующем: на мой взгляд, чтобы выполнить условие ООП в предварительном разрешении на отчуждение имущества необходимо изменить условия отчуждения и заменить фразу «с условием одновременного приобретения в собственность» на фразу «с условием одновременного заключения сделки по приобретению на имя несовершеннолетнего» либо на фразу «с условием последующего при обретения в собственность на имя несовершеннолетнего…».
Таким образом, для того чтобы решить проблемы, связанные со сделками несовершеннолетних, необходим последовательный и системный подход как в законотворческой, так и в правоприменительной сферах.
Список литературы
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст.3301.
- Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12. 12. 1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 21. 07. 2014 № 2-ФКЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2014. — № 9. — Ст. 851.
- Решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 7 октября 2014 г. по делу N 2-4299 // Архив Свердловского районного суда г. Иркутска.
- Тарасова А. Е. Правосубъектность граждан. Особенности правосубъектности несовершеннолетних, их проявления в гражданских правоотношениях / А. Е. Тарасова. - Москва: Волтерс-Клувер, 2008.
- Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" // СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755.