Механизм компенсации ограничений права собственности в связи с установлением красных линий

Асеев Андрей Юрьевич
ЧОУ ВО «Сибирский юридический университет» г. Омск

 

Право собственности является основополагающим субъективным гражданским правом, базовым условием свободы человека. В статье 17 Декларации прав человека и гражданина (1789) провозглашен следующий постулат: «…собственность есть право неприкосновенное и священное…» [5]. В Конституции Российской Федерации частная собственность установлена в качестве одной из основ конституционного строя. Вместе с тем  Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении от 17.12.1996  № 20-П «По делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 года «О федеральных органах налоговой полиции» обращает внимание на то, что «…право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии со статьей 56 (часть 3) Конституции Российской Федерации не подлежат ограничению ни при каких условиях. Следовательно, по смыслу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, оно может быть ограничено федеральным законом, но только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства» [1,4].

Установление ограничений прав собственника в отношении земельных участков, а также объектов капитального строительства, расположенных на них, обусловлено необходимостью согласования государственных, общественных и частных интересов. На сегодняшний день такого рода ограничения предусмотрены Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ), Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ и некоторыми другими нормативными правовыми актами. Градостроительным кодексом РФ (далее по тексту – ГрК РФ) предусмотрен такой вид ограничений, как красные линии. Согласно п. 11 ст. 1 ГрК РФ это «линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории» [2]. Под «территориями общего пользования» ГрК РФ понимает «территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары)» [2]. Красные линии являются элементом чертежа в проекте планировки территории, проекте межевания территории, а также градостроительного плана земельного участка, служащим для установления территориальных зон. Основное назначение красных линий состоит в том, что они отделяют общественные территории (ЛЭП, железнодорожные пути, трубопроводы, автомобильные магистрали, линии связи и проч.) от частных земельных участков.

По мнению Г.В. Савенко, правовая конструкция «красные линии» имеет трехчастную структуру и является юридически и технически законченной при условии, если «1) они утверждены актом органа местного самоуправления (точнее было бы говорить даже об утверждении проекта красных линий); 2) составлена ведомость расчета координат точек красных линий; 3) точки закреплены на местности геодезическими знаками»[7] .

Следует отметить, что в определении понятия «красные линии» законодателем не предусмотрена их дифференциация на существующие и планируемые, что вносит юридическую неопределенность в их правовой статус. При этом, несмотря на то, что с помощью планируемых красных линий «закрепляется намерение органов власти изменить границы в том числе территорий общего пользования» [8], они создают такие же правоограничения  собственников земельных участков. Однако их наличие в проектах градостроительной документации не предполагает обязательной реализации и последующего установления в будущем.

С точки зрения действующего законодательства, органы местного самоуправления никак не ограничены в части нанесения планируемых красных линий в проекты градостроительной документации, равно как и в сроках (и даже обязательности) осуществления тех или иных градостроительных преобразований.

Так как утверждение красных линий возможно в процессе корректирования проектов планировок и межевания территории, они могут устанавливаться и в отношении находящихся на момент изменения на праве собственности земельных участков. Такое изменение приводит к ограничениям собственника.

Анализ норм ГрК РФ и ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что земельные участки в случае прохождения по ним красных линий не подлежат приватизации, поскольку оказываются на территории общего пользования.  

Красные линии могут стать препятствием для правообладателя земельного участка в осуществлении строительства или реконструкции имеющегося здания, поскольку несоответствие проектной документации требованиям к строительству, а также несоответствие ограничениям, предусмотренным законодательством РФ, в том числе, связанным с установлением  красных линий, делает невозможным выдачу разрешения на строительство.

Также необходимо отметить, что рыночная стоимость земельного участка в случае прохождения по его территории красных линий существенно снижается, поскольку в силу ограничений по его использованию, он перестает представлять интерес для потенциального приобретателя. Таким образом, земельный участок практически исключается из гражданского оборота.

Приведенное выше свидетельствует о том, что установление красных линий в отношении существующих земельных участков существенно ограничивает правомочия собственника, вплоть до полной невозможности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением.

Для разрешения конфликта, неминуемо возникающего между публичными и частными интересами, может быть предложен механизм компенсации неудобств, причиненных собственнику конкретного земельного участка и (или) объекта капитального строительства на нем в связи с установлением красных линий.

Во-первых, необходимо законодательно закрепить обязательную компенсационную выплату правообладателям земельных участков, в отношении которых установлены красные линии. При этом выплата должна определяться в пределах рыночной стоимости земельного участка на день, предшествующий установлению красных линий.

Во-вторых, при невозможности использования земельного участка в соответствии с целевым назначением (например, невозможность осуществления строительства, осуществления какого-либо вида деятельности) необходимо предусмотреть возможность предоставления правообладателю земельного участка равноценного земельного участка, не отличающегося по характеристикам от ограниченного красными линиями.

При отсутствии соглашения об обмене земельных участков необходимо предоставить правообладателю земельного участка право обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о выкупе такого участка. При этом сумма выкупа должна включать в себя рыночную стоимость земельного участка на день, предшествующий установлению красных линий, а также убытки, которые понес собственник.

При применении механизма компенсации убытков правообладателям земельных участков в связи с установлением красных линий следует учитывать правила, предусмотренные недавно введенной в ЗК РФ статьи 57.1, которую необходимо дополнить таким основанием возмещения убытков, как установление красных линий.

Кроме того, необходимо законодательно урегулировать сроки осуществления градостроительных преобразований, для которых устанавливаются планируемые красные линии, что позволит исключить длительное состояние правовой неопределенности для собственника земельного участка, в отношении которого установлены красные линии.


Список использованных источников

  1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  2. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  3. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25 октября 2001 № 136-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  4. Постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 № 20-П «По делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 года «О федеральных органах налоговой полиции». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  5. Конституции зарубежных государств: Великобритания, Франция, Германия, Италия, Европейский Союз, Соединенные Штаты Америки, Япония: учеб. пособие. - 8-е изд., исправл. и  доп.- М.: Инфотропик Медиа, 2012 С. 117 – 119. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  6. Болтанова Е.С. Ограничение прав в связи с установлением зоны с особыми условиями использования // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019 № 5 С. 55 – 65. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  7. Савенко Г.В. Правовая конструкция «красные линии»: постановка вопроса // Законы России: опыт, анализ, практика. 2014 N 10 С. 39 – 44. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  8. Трубкин Н.В. К вопросу о правовом статусе красных линий // Юрист. 2012. № 14. С. 24 - 26. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
0
Ваша оценка: Пусто