Гельмель Игорь Викторович,
Тюменский государственный университет, г.Тюмень
Одним из важнейших прав предоставленным гражданам Конституцией Российской Федерации является право на жилище (ст. 40) [3]. Данное право реализуется посредствам множества способов. Наиболее приемлемым, но, вместе с тем, менее доступным, является – приобретение жилого помещения в собственность. Наряду с этим фактом, стремительно развивается рынок жилья, чему, в частности, способствует поддержка государства, а также совершенствование ипотечного кредитования. Однако низкий и нестабильный уровень доходов не всем гражданам позволяет приобретать жилье в собственность. Альтернативным, более доступным, способом реализации гражданами права на жилище является наём. Договор коммерческого найма имеет особую актуальность среди прочих, поскольку выступает важнейшим способом решения жилищной проблемы для россиян.
Кроме того, по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации (далее Росреестр), только за первый квартал 2016 года в Российской Федерации было зарегистрировано 2 141 212 прав на жилые помещения [5]. Исходя из приведённых данных, можно сделать однозначный вывод о том, что актуальность вопросов о сделках, совершаемых в отношении жилых помещений, является бесспорной.
В силу п. 2 ст. 30 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) и п. 1 ст. 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в правомочия собственника жилого помещения входит предоставление во владение и (или) в пользование жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
В российском законодательстве отсутствует легальное определение договора коммерческого найма жилого помещения. В юридической доктрине наиболее подходящим, на наш взгляд, является определение, представленное Л. М. Мокроусовой: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), предоставляет в пользование другой стороне – гражданину (нанимателю), приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами» [4].
В соответствии с п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. В 2014 году, был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования», согласно которому ст. 674 ГК РФ была дополнена пунктом 2, который содержит правило о государственной регистрации ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года [6].
Обращая внимание на то, что в договоре найма наниматель является слабой стороной можно с точностью утверждать, что государственная регистрация обременения права собственности может выступать дополнительной гарантией соблюдения его прав. Здесь возникает закономерный вопрос, если законодатель имел цель подтвердить право нанимателя посредством регистрации его права, то почему подлежит регистрации именно ограничение (обременение) права собственности, а не сам договор найма жилого помещения?
В настоящее время государство создает такую ситуацию, при которой письменная форма договора коммерческого найма может не соблюдаться сторонами вообще, негативные последствия определены лишь невозможностью ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ). Правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных подтверждений соглашения значительно меньше. Коммерческому найму жилого помещения не предшествует решение единоличного или коллегиального органа, не требуется ордера для вселения.
Интересным, при решении вопроса о форме и регистрации договора коммерческого найма жилого помещения, является опыт зарубежных стран. Аналогичного подхода, закрепленного в российском законодательстве (регистрации обременения (ограничения) прав на жилое помещение) в зарубежной практике не встречается. Однако в мировой практике прослеживаются два других подхода к государственной регистрации в отношении найма жилого помещения. На регистрацию самого договора указывается в нормативно-правовых актах следующих государств: Белоруссии, ОАЭ, Китае, Австралии. Иной подход закреплен в США и в Ирландии, там, регистрируются сами наймодатели, которые вносятся в специальный реестр лиц. Общее в указанных странах, то, что регистрация преследует цель предотвращения сокрытия доходов наймодателем или проведение проверки государством соразмерности наемной платы.
В российском гражданском законодательство наряду с договором найма жилого помещения существует договор аренды здания или сооружения. Последний, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации [2]. Регистрация долгосрочной аренды пользуется популярностью у субъектов правоотношений, поскольку, прежде всего, регистрация способствует избавлению от возникновения возможных спорных моментов с противоположной стороной сделки. При разрешении любых конфликтных ситуаций суд в первую очередь проверит, был ли указанный договор зарегистрирован. В свою очередь, арендатор, зарегистрировав договор, избавится от возможных претензий со стороны налоговых органов. Налоговый Кодекс Российской Федерации не запрещает списывать в расходы арендную плату по незарегистрированным договорам, однако, отсутствие государственной регистрации – основание для возникновения конфликта с представителями налоговых органов.
В связи с тем, что в Российской Федерации существует государственная регистрация договора аренды здания или сооружения и имеется устоявшееся нормативное регулировании по всем возникающим вопросам, считаем необходимым введение по аналогии обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Предлагаем изложить п. 2 ст. 674 ГК РФ в следующей редакции: «Договор найма жилого помещения, заключённый на срок не менее года подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации».
Несомненно, что предложенные нами изменения могут поспособствовать тому, что на практике сложится ситуация, при которой стороны в целях избежать государственной регистрации будут заключать договор на срок менее одного года и в дальнейшем перезаключать его на такой же срок. Однако установление меньшего срока не поспособствует устранению данной проблемы. Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно [1]. Пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» устанавливает, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации [7]. Таким образом, наши предложения направлены на дополнительную гарантию прав именно добросовестных участников правоотношений.
Список литературы
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – №32. – Ст. 3301
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – №5. – Ст. 410
- Конституция Российской Федерации : принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 (ред. от 21.07.2014) // Российская газета. – 1993. – 25 декабря.
- Мокроусова, Л.М Договор коммерческого найма жилого помещения / Л.М. Мокроусова // Нотариус. – 2003. – N 2. – С.15
- Наборы открытых данных Росреестра [Электронный ресурс] // Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. URL: https://rosreestr.ru/site/ (дата обращения 13.03.2018)
- О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования : федеральный закон от Федеральный закон от 21.07.2014 N 217-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Российская газета. – 2014. – 23 июля (N 163).
- О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 // Российская газета. – 2015. – 30 июня (N 140)