Самкова Юлия Денисовна,
ОМГУ им. Ф.М. Достоевского, г. Омск
Долевое участие в строительстве является одним из самых проблемных аспектов в сфере оборота недвижимости. Казалось бы, действующий Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторых законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) был неоднократно доработан, что должно свидетельствовать о принятии во внимание всех нюансов данных отношений и надежной защите прав граждан, участвующих в них. Тем не менее, приходится констатировать тот факт, что законодательство до сих пор пробельное, а судебная практика по отдельным спорным вопросам по-прежнему достаточно противоречива, вследствие чего граждане-дольщики остаются с «пустыми руками».
Одним из инструментов, направленных на обеспечение интересов участников долевого строительства является залог, предусмотренный ч. 1 ст. 13 Закона №214-ФЗ. В соответствии с данной нормой каждый участник долевого строительства с момента государственной регистрации договора становится залогодержателем прав застройщика на земельный участок и создаваемый на нем объект недвижимости, а застройщик – залогодателем. Отдельных самостоятельных залоговых правоотношений между залогодержателем и каждым участником долевого строительства не возникает, а все участники долевого строительства являются фигурой одного залогодержателя, находящегося в залоговых отношениях с залогодателем [4, с. 32]. Например, у участников долевого строительства в случае ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств одновременно возникает право на обращение взыскания на предмет залога. Однако не предполагается наличие одинакового размера и характера требований залогодержателей, а также причитающегося им удовлетворения.
Конструкция, предложенная законодателем, на первый взгляд кажется эффективной, но при дальнейшем анализе выявляется, что возникающий законный залог недостаточно обеспечивает права граждан-залогодержателей, подтверждением чему является многочисленная судебная практика [6].
Проблемным является вопрос о предмете залога. Как следует из ч. 1 ст. 13 Закона №214-ФЗ залог возникает на «строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости». Как правило, в момент заключения договора такой объект еще физически не существует. Находясь в стадии создания, до момента регистрации права как на объект незавершенного строительства, когда он обретет не только собственника, но и индивидуализирующие его как объект недвижимости признаки, он является как бы подразумеваемым предметом залога, заложенным вслед за земельным участком, на котором он возводится [2, с. 93]. Таким образом, устанавливается залог на несуществующий объект недвижимости, то есть закладывается то, чего нет в натуре. Указанная часть ст. 13 входит в коллизию с ч. 2 ст. 13 Закона №214-ФЗ, так как если строительство начато, то строящийся объект с точки зрения гражданского права признается объектом незавершенного строительства. Залог последнего возникает от даты государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект, а не с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Соответственно, из ч. 1 ст. 13 Закона №214-ФЗ необходимо убрать фразу о возникновении залога на строящийся многоквартирный дом от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве либо определить, чем отличается понятие "строящийся многоквартирный дом" от понятия "объект незавершенного строительства". Поскольку в процессе строительства строение не может быть предметом залога [3, с. 110], для реализации права залога застройщику необходимо сначала зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.
Следующий аспект анализируемой проблематики – требования участников долевого строительства, обеспечиваемые залогом, которые установлены в ст. 12.1 Закона №214-ФЗ. Положения статьи соответствуют особенностям ипотеки – залогом недвижимости можно обеспечивать только денежные требования. Однако, представляется, что главная обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства законным залогом не обеспечивается. Е.Н. Горбуновой верно отмечено, что «ни страховая компания, ни банк достраивать за застройщика дом или иной объект недвижимости не будут, а компенсируют только вложенные в строительство денежные средства» [1]. Вместе с тем, стоимость предмета залога не способна, как правило, погасить все денежные требования граждан-дольщиков, а механизм их удовлетворения посредством залога слишком сложен.
Закон №214-ФЗ не содержит положений, запрещающих внесудебный порядок обращения взыскания, соответственно, такой порядок возможен, если это прямо предусмотрено условиями договора. Однако соглашение о реализации предмета залога во внесудебном порядке обычно отсутствует между застройщиком и участником долевого строительства, поэтому обращение взыскания осуществляется на основании судебного решения. Но даже при наличии решения суда получить в полном объеме денежные средства гражданам-дольщикам достаточно трудно [7], что указывает на необходимость детальной, применимой к данным правоотношениям регламентации порядка обращения взыскания заложенного имущества.
Позитивные моменты, пожалуй, можно обнаружить только в случае, когда застройщик оказался банкротом. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на погашение требований залоговых кредиторов при долевом участии в строительстве, в случае реализации предмета залога, направляется 60% от вырученных денежных средств.
В целях повышения правовой защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве в Закон №214-ФЗ была добавлена ст. 23.2, предусматривающая создание и функционирование публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая является подобием государственной страховой организации. Представляется, что создание такого фонда – противоречивое решение, поскольку он не может в полной мере защитить участников долевого строительства и обеспечить ответственность застройщиков. Для начала следует уточнить, что данные нововведения распространяются на граждан, заключивших договор долевого участия с застройщиком после 1 января 2017 года. Следовательно, договоры долевого участия, которые были заключены ранее этой даты по правилам страхования гражданской ответственности застройщика, не имеют никакого отношения к компенсационному фонду, так как интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом. Кроме того, создание такого фонда обладает рядом очевидных недостатков. Во-первых, это недостаточная проработанность социально-правовой базы и подзаконных актов, регулирующих его работу, средств фонда явно не хватит для возмещения денежных средств всем пострадавшим гражданам. Во-вторых, возможное нецелевое использование поступающих в фонд денежных средств (например, на достройку объектов, которые фактически не покрывались страховой защитой фонда и за которые не уплачивались взносы). В-третьих, отсутствие уставного капитала фонда наталкивает на мысль об очередной финансовой пирамиде. К преимуществам создания этого фонда можно отнести уменьшение вероятности вхождения в строительную отрасль мелких застройщиков, которые чаще всего не справляются со своими обязательствами и злоупотребляют гарантированными им правами. В любом случае, как справедливо отмечает Д.С. Смирнова: «нужно гарантировать прозрачность деятельности компенсационного фонда, обеспечить за ней общественный контроль и сделать информацию о состоянии строительных компаний общедоступной с целью уменьшить риски нецелесообразного использования средств фонда и сокращения случаев банкротства строительных компаний» [5, 19].
Таким образом, анализируемые положения позволяют сделать вывод о низкой эффективности залога, как правового механизма, обеспечивающего надлежащее исполнение обязательств застройщиками и гарантирующих защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.
Список использованной литературы
- Горбунова Е.Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. URL: http://law.edu.ru/book/book.asp?bookID=1569140 (дата обращения: 19.03.2018).
- Грызыхина Е.А. О залоге как способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве // Вестник ОмГУ. Серия. Право. 2010. №1. С. 91-95.
- Ершов О.Г. О залоге как способе обеспечения исполнения обязательства застройщика при долевом строительстве // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2011. №3-4. С. 108-111.
- Кузьмина О. А. Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома // Закон. 2013. № 9. С. 32.
- Смирнова Д.С. Влияние создания компенсационного фонда защиты дольщиков на строительную отрасль России // Научные записки молодых исследователей. 2017. №3. С. 12-19.
- См., например, Решение АС Краснодарского края от 21 июля 2017 года № А32–12907/2017 // База судебных актов, судебных решений и нормативных документов «Судебные и нормативные акты РФ» [Электронный ресурс]. URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/jG3vJ9BNhlJj/ (дата обращения: 18.03.2018).
- См., например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 18.10.2017 по делу N 33-4144/2017. URL: http://realtist.ru/fas4/E9A761D1AAB8294443258218004A9134.html (дата обращения: 18.03.2018).