Каганер Лев Михайлович,
НИУ ВШЭ, г. Москва
Право собственности как абсолютное право субъекта права владеть, пользоваться и распоряжаться каким-либо имуществом предполагает явный характер в отношении третьих лиц. Проще говоря, для каждого субъекта гражданского права должен существовать способ определить, находится ли в собственности другого лица тот или иной объект гражданского оборота.
Для движимых вещей право можно определить согласно презумпции владения – владелец предполагается собственником, пока не будет доказано иное [8, с. 90]. Исторически данная конструкция берёт начало из французского гражданского права. Согласно ст. 2276 Французского гражданского кодекса: «En fait de meubles, la possession vaut titre» («владение движимостью признаётся правовым основанием»). В отношении недвижимых вещей по природе правовой режим таких вещей не может быть явным для третьих лиц согласно презумпции владения, так как сами недвижимые вещи неотрывны от места нахождения, а сделки с ними могут совершаться в любом месте.
В Российской Федерации актом, посредством которого право на недвижимое имущество становится явным в отношении третьих лиц, является государственная регистрация. Новеллы о государственной регистрации введены Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ, вступившим в силу 1 марта 2013 г. Данная реформа обеспечила государственную регистрацию прав на имущество (в т.ч. и государственную регистрацию некоторых объектов имущества, таких как недвижимость, самих по себе, однако на практике государственная регистрация объектов и прав на них носит дублирующий характер) и сделок, если это предусмотрено законом. При этом, исходя из исследования более развитых правопорядков замысел введения государственной регистрации заключался именно в обеспечении публичных интересов правопорядка [5, c. 11].
Государственная регистрация имеет место быть во всех крупнейших правопорядках романо-германской правовой семьи. Однако есть существенные различия, исходя из которых, в зависимости от предмета регистрации, можно выделить французскую и немецкую системы.
Предметом государственной регистрации во Франции прежде всего является сделка, вследствие которой произошел переход права собственности. Главная задача регистрации – оглашение информации о праве на имущество для третьих лиц («la publicite fonciere»). То есть, двустороннее волеизъявление лиц в отношении перехода права собственности порождает этот переход только для самих сторон сделки. Чтобы право собственности имело эффект и против третьих лиц, необходима регистрация, которая именуется «хранением ипотек». Чиновник – хранитель ипотек («le conservateur des hypotheques») производит запись о сделке в каталог (транскрипция), после чего право собственности считается «оглашенным» третьим лицам. [10]
Немецкая регистрационная система – система регистрации права. Исторически она связана с созданием поземельных книг для каждого земельного участка (в электронном режиме используются до сих пор), состоящих из трех разделов: объект (описание недвижимого имущества), собственность (записи о переходе права собственности) и приложения (описание обременений, таких как ипотеки, сервитуты и др.). То есть, в данном случае имеет место не регистрация юридического факта, а регистрация его последствия (к примеру, непосредственного перехода права собственности). Поэтому в контексте данной системы регистрируются не только последствия сделок, но и результаты иных юридических фактов (к примеру, универсального правопреемства)[9]. Таким образом, в немецкой модели регистрации собственно обязательственная сделка порождает исключительно обязательства, вещные права (право собственности и др.) возникают с момента внесения записи в книгу (принцип внесения)[7].
Российская модель государственной регистрации включает как регистрацию вещных прав на недвижимость (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитуты и др.), так и регистрацию сделок с недвижимостью (ст. 131 ГК РФ). При этом, сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации (договоры мены жилого помещения, дарения жилого помещения, купли-продажи жилого помещения, ипотеки, долевого участия в строительстве и др.), в отсутствии такой регистрации являются ничтожными. Также российское законодательство устанавливает принцип внесения: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом» (п. 2 ст. 81 ГК РФ); «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права» (ст. 2 Федерального Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Однако нельзя говорить о единой «немецкой» траектории подхода к регистрации. В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" заложена конструкция, аналогичная французскому принципу противопоставимости: права, подлежащие регистрации, для третьих лиц возникают с момента записи в реестр («оглашение права»), для сторон сделки – с момента возникновения действительного основания для совершения такой сделки. «При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве» [4].
Данная неоднозначность ставит вопрос о моменте перехода прав собственности на недвижимое имущество. Толкуя вышеприведенный пункт Постановления Пленума ВС РФ буквально, можно сделать вывод о том, что речь идет о моменте возникновения права собственности для третьих лиц, то есть переход права для сторон сделки и для третьих лиц возникает в разное время. Данное толкование соотношения ВС РФ и закона ставит под вопрос функционирование в России принципа внесения в чистом виде, однако очевидно имеет преимущества при решении некоторых кейсов.
В отношениях сторон сделки с третьими лицами при функционировании принципа внесения возникает подобная проблема. Речь идёт об обращении взыскания на имущество продавца в период между заключением сделки, по которой должно перейти право собственности, и государственной регистрации перехода данного права. Р.С. Бевзенко говорит о том, что первоначальная цель в данном случае – защитить добросовестного приобретателя, который не должен отвечать имуществом, которое приобрёл (при этом, скорее всего, не зная о возможности его ареста), по долгам продавца. В данном случае позиция Р.С. Бевзенко заключается в том, что следует пересмотреть норму, приравнивающую момент перехода права к моменту государственной регистрации этого права. Моментом перехода права, по мнению ученого, следует считать момент подачи заявления о государственной регистрации, т.к. подача заявления есть воля частных лиц, что согласуется с одним из главных принципов частного права, говорящем о том, что лица способны порождать возникновение, изменение и прекращение правоотношении своей волей и в своих интересах (в случае, когда моментом возникновения права является момент государственной регистрации, имеет место быть воля публичного регистрирующего органа).
В российском законодательстве существует целый ряд исключений из принципа внесения (возникновение права при универсальном правопреемстве, право члена семьи собственника жилого помещения на это помещение, права супруга на недвижимое имущество, приобретенное другим супругов за счёт средств, являющихся совместной собственностью супругов). Для каждого из этих случаев определение момента возникновения права является чрезвычайно важным для решения многих казусов, однако всё ещё остается предметом спора, не имеющим конкретного решения, определённого законодателем. Границы принципа внесения в Российской Федерации в данный момент ставят под сомнение вопрос о публичной достоверности реестра: к примеру, недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, может числиться, согласно реестру, как вещь, принадлежащая одному из супругов (индивидуальная собственность). Соответственно, любая сделка по отчуждению такой недвижимой вещи, совершенная одним из супругов без согласия второго, может быть признана недействительной и создавать дополнительные неприятности для субъектов гражданского оборота (в том числе для добросовестного приобретателя).
Такая ситуация имеет место в негативных системах регистрации, где государственная регистрация является юридическим фактом, т.е. порождает правовые последствия независимо от действительности сделки-основания. При этом, негативная система, по сути, предполагает активное вовлечение нотариусов в процесс государственной регистрации недвижимости. Это объясняется тем, что процедура нотариального удостоверения сделки предполагает проверку сделки – основания на предмет действительности (субъектный состав, сделкоспособность и др.). Российское законодательство такую процедуру только для отдельных видов договоров (в т.ч. только по желанию сторон), аналогичная процедура органом юстиции, осуществляющим государственную регистрацию, не проводится. Поэтому распространенной юридической услугой на российском рынке является дорогостоящая услуга «due diligence», подразумевающая проверку основания сделки на предмет действительности.
Таким образом, можно выделить несколько задач, которые имеют разные решения в зависимости от конкретного правопорядка, однако остаются проблемными в российской системе государственной регистрации относительно принципа внесения и его действия на третьих лиц.
Исходя из положений ГК РФ, системообразующим принципом для российской регистрационной системы является принцип обязательности внесения записи в реестр для возникновения права на недвижимую вещь (принцип внесения). Введение данного принципа является результатом неполной рецепции немецкой регистрационной системы. Однако в немецкой системе реализация принципа внесения выглядит более стройно: внесением в реестр защищён как собственник вещи (его право известно третьим лицам), так и добросовестный приобретатель (принцип публичной достоверности реестра). В России наблюдается конвергенция положений разных регистрационных систем, которые если не противоречат друг другу, то вызывают вопросы о том, что хотел сказать законодатель относительно государственной регистрации.
Право на недвижимую вещь возникает с момента регистрации, однако при наличии порока юридического основания для внесения записи в реестр, признаётся, что имущество выбыло помимо воли собственника, а значит, в большинстве случаев его можно истребовать. Добросовестный приобретатель чаще всего оказывается незащищённым.
«Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права» (N 218-ФЗ, ст. 1). Такая формулировка будет более уместна, к примеру, в системе Торренса, где, во-первых, процедура первичной регистрации права включает due diligence, а, во-вторых, зарегистрированное право признаётся неоспоримым. При этом, при признании факта ненадлежащего перехода права, зарегистрированное право нового собственника также не признаётся недействительным (по общему правилу, за некоторыми исключениями), а выплачивается компенсация. В российской же системе, где право можно оспорить в суде, помимо самого факта регистрации приходится доказывать отсутствие порока юридического основания.
Российским законодателем предприняты попытки параллельно с принципом внесения реализовывать французский принцип противопоставимости. Это связано, во многом, с проблемой момента перехода права собственности. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимую вещь возникает с момента регистрации. При этом, французская конструкция используется, чтобы стороны сделки не могли в отношении друг друга недобросовестно ссылаться на отсутствие записи в реестре. Вместо этого возможным вариантом было бы изменение времени записи в реестр: по Р.С. Бевзенко, самым удачным для этого моментом будет подача заявления о регистрации в реестр. Во-первых, это воля частных лиц, во-вторых отсутствует необходимость применять «тяжелую» конструкцию, аналогичную принципу противопоставимости.
Приведенный перечень проблем российской регистрационной системы не является конечным, однако обозначать эти проблемы и разные пути их решения чрезвычайно важно для создания гармоничной, логичной системы регистрации недвижимости.
Литература
Нормативно-правовые акты
- Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ)
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О государственной регистрации недвижимости"
- Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС КонсультантПлюс
- Проект Концепции совершенствования общих положений гражданского кодекса Российской Федерации. Рекомендован Президиумом Совета к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 2 от 11 марта 2009 г.). – с. 11.
- Code civil. Article 2276 Modifié par LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 - art. 2
Научная литература
- Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения. // Вестник гражданского права, 2011. N 5.
- Имущественные права. Книга 1. Вещное право / Халабуденко Олег. — Кишинёв: Международный независимый университет Молдовы, 2011. – с. 90
- Кротов С.М. Принципы ведения реестра прав на недвижимость в Германии, Австрии и Швейцарии // Закон. 2012. № 3. С. 166–171.
- Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3. С. 61–83.