Кобков Сергей Сергеевич
Сибирский юридический университет, г. Омск
Институт самовольной постройки является одним из актуальных и обсуждаемых на сегодняшний день, поскольку претерпел ряд изменений с момента принятия Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Цель данной работы заключается в исследовании генезиса статьи 222 ГК РФ для определения с точки зрения научной доктрины и практики её применения наиболее удачной редакции.
Начнем со сравнения изменений начальной редакции ГК РФ от 30.11.1994 года (далее – первая редакция) [2]. и измененной редакции ГК РФ от 27.07.2006 года (далее – вторая редакция) [3]. Институт самовольной постройки закрепился в статье 222 ГК РФ и неизменно продолжается в этой норме развиваться.
Абзац 1 п. 3 статьи 222 ГК РФ позволял признать право собственности на самовольную постройку при условии предоставления доказательств возможности оформления прав на землю в будущем. Так Ч. обратился в суд с иском к администрации о признании права собственности на дом, указав на то, что в 2000 году он на собственные средства самовольно, без оформления землеотвода и проектной документации, выстроил дом. Дом признан пригодным к эксплуатации, но право собственности на него не оформлено. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен [8].
Основанием для дальнейшего изменения стали дела, которые подвели законодателя к тому, что возникновение права собственности на самовольную постройку возможно лишь в порядке исключения, если этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан.
Абз. 2 п. 3 ст. 222 второй редакции дает возможность лицам, которые возвели самовольную постройку, право признания такой постройки не только через суд, но также во внесудебном порядке в предусмотренных законом случаях. Иными словами, законодатель впервые предусматривает регулирование в административном порядке, что приводит к дальнейшим изменениям.
В измененной редакции ГК РФ от 13.07.2015 года (далее – третья редакция) [4] появляется уже ряд изменений и начинается он с самого определения самовольной постройки. Заменив понятие жилой дом на здание, законодатель расширил признаки самовольной постройки, тем самым дав понять, что она может быть предназначена не только для проживания.
Также из определения самовольной постройки старой редакции было исключено понятие «недвижимое имущество». При создании самовольной постройки уже предполагается, что самовольная постройка является недвижимостью.
Бевзенко Р.С. указывает на то, что это с одной стороны, тот факт, что для того, чтобы нечто считалось недвижимостью, требуется специальное указание закона, означает, что сторонники второго подхода вынуждены признавать, что в основе понятия недвижимой вещи лежит юридический (а не физический) принцип. С другой стороны, сторонники первого подхода не могут не признавать, что идея о том, что недвижимость - это только то, на что можно зарегистрировать права, сегодня представляет собой порочный логический круг: для того, чтобы понять, на что надо зарегистрировать права, мы должны знать, что такое недвижимость; для того, чтобы понять, что такое недвижимость, надо знать, можно ли зарегистрировать права на этот объект [1]. Суханов придерживается позиции, что «недвижимость — категория юридическая и главное ее свойство — не физическая “неотрывность” от земли, а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующей вещи (ст. 131 ГК РФ)» [9]. Скворцов О.Ю. считает иначе и отмечает: «Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе, и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация — явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество» [7].
Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его.
Согласно п. 3 ст. 222 второй редакции право собственности на самовольную постройку, могло быть признано в судебном, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Но проблема зародилась в определении условий, при которых можно легализовать самовольную постройку. Иваненко А.В. отмечает сосуществование двух возможных способов легализации права собственности на самовольную постройку порождало вопросы различного характера, в частности, о приоритетах применения того или иного порядка, степени разработанности, законности и т.д. Поэтому выделение суда как единственного компетентного органа в данной области видится определенным решением проблемы [6].
Пункт 3 ст. 222 ГК РФ третьей редакции предусматривает обстоятельства возможного признания права собственности судом за лицом, обладающим титульным правом на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка.
Также добавляется п. 4 в ст. 222 ГК РФ, который определяет круг субъектов, сроки, порядок действий уполномоченных субъектов на разрешение вопроса о сносе самовольных построек. То есть это дополнение к п. 3 ст. 222 ГК РФ. В круг субъектов включены органы местного самоуправления (далее – ОМС) городского округа в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей.
Далее в данном пункте следуют новые положения о сносе самовольной постройки в административном порядке. Как отмечает Иваненко А.В., снос объектов самовольного строительства гражданское законодательство не предусматривает [6]. Между тем в литературе рядом авторов высказывалась точка зрения о возможности установления такого порядка. Кроме того, отдельные муниципальные образования принимают нормативные акты, определяющие механизм осуществления административного сноса самовольных построек.
До недавнего времени органы власти и управления не могли принимать решения о сносе объектов самовольного строительства.
Срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев. При этом законодатель обязывает ОМС предпринять все меры для обнаружения лица, осуществившего самовольное строительство, том числе, путем опубликования соответствующего сообщения в установленных СМИ. Но если в течение 2-х месяцев лицо, осуществившее самовольную постройку, выявлено не было, то может быть организован снос самовольной постройки. При этом законодатель, к сожалению, не указывает на необходимость выявления возможности легализации самовольной постройки.
Таким образом, можно сделать вывод, что изменения третьей редакции не решили существующих проблем в данной области правового регулирования.
В актуальной измененной редакции от 03.08.2018 г. (далее – четвертая редакция) [5] институт самовольной постройки помимо уточненного определения, к нему добавлены некоторые абзацы и два пункта, изменена структура и некоторые новеллы. Так к п. 1 добавлен абзац, согласно которому не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. То есть, если этих сведений не было в публичном доступе на момент возведения постройки. Таким образом, законодатель защитил добросовестных приобретателей объектов недвижимости и добросовестных застройщиков.
Из нововведений законодатель устанавливает, что после возведения или создания самовольной постройки, пользоваться ей не допускает, в силу возможно нарушенных параметров, а также она подлежит либо сносу, либо, если требуемые параметры не соответствуют, привести в надлежащее состояние в связи с установленными требованиями. Таким образом, законодатель дает шанс на легализацию самовольной постройку, путем устранения выявленных нарушений, но при условии, что использование самовольной постройки будет отсутствовать.
В п. 3.1 ст. 222 ГК РФ законодатель позволяет принимать решение о сносе самовольно постройки либо решение об её приведении в соответствие с установленными требованиями суду, при этом, мы полагаем, что данное решение является основной, так как решение ОМС поселения, городского округа является уже исключением, то есть обладают таким правом теперь в строго ограниченных случаях.
Пункт 4 ст. 222 ГК РФ также претерпел изменения, а именно изменены сроки сноса, порядок изъятия и принятия решения о сносе.
В новой редакции срок сноса не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев. Стоит заметить, что в третьей редакции не было минимального срока в три месяца. Это изменение можно оценить положительно, поскольку ограничивает ОМС возможностью злоупотребить своим правом и максимально ограничить лицо, которое возвело самовольную постройку сроками, не дав ему возможности устранить выявленные нарушения.
Срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в третьей редакции не мог составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года. В четвертой редакции этот срок составляется от трех месяцев до одного года.
Подводя итоги по проведенному сравнительному анализу, можно с уверенностью заключить, что институт самовольный постройки в российском законодательстве претерпел достаточно масштабные изменения. Выявлен ряд проблем, которые затрагивают, в частности, определение самовольной постройки, саму процедуру легализации самовольной постройки за лицами, осуществившими самовольное строительство, а также условия, при которых осуществляется снос самовольной постройки. На наш взгляд, из всех рассмотренных редакций наиболее оптимальной является гибрид третьей и четвертой редакции. На сегодняшний день легализовать самовольную постройку для лиц является весьма затруднительным процессом, так как соблюдение всех требований и условий, которые законодатель устанавливает, в особенности в четвертой редакции, лицами не могут быть соблюдены, в частности, они не могут уложиться в срок, чтобы собрать достаточное количество документов, которые послужат наиболее важной составляющей при узаконивании постройки.
Список источников
- Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости // М.: М-Логос, 2017. Электронное издание. 80 с.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2006). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // СПС «КонсультантПлюс».
- Иваненко А.В. Самовольная постройка: анализ нововведений ГК РФ // Власть Закона. 2016. № 1.
- Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте // М., 2006. С. 66.
- См.: Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2005 № 77-В04-10. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. № 4. С. 10.